20坪・30坪の土地活用｜アパートは何戸建つ？元提案営業が建てる・建てないの判断基準を解説

「20坪しかない土地でも、アパートは建てられる？」

「30坪の土地を相続したけれど、どんな活用方法がある？」

「狭い土地なら、駐車場にするしかない？」

土地活用を考えるとき、20坪・30坪という広さは判断に迷いやすいところです。

20〜30坪の土地は、何でも建つわけではありません。しかし、何もできないわけでもありません。

実際、建ぺい率や容積率などの条件によっては、20坪でも小規模アパートを検討できます。一方、30坪あっても建築制限や土地の形状によって、想定した戸数を確保できない場合があります。

私は以前、土地活用の提案営業として、アパートやマンション、店舗などの活用計画に携わってきました。

その経験からお伝えしたいのは、「何戸建てられるか」と「建てた方がいいか」は別の問題だということです。

例えば、20坪の土地にアパートを建てられたとしても、建築費が高く、家賃収入から借入返済や経費を差し引くとほとんど手元に残らないのであれば、別の方法も比較する必要があります。

この記事では、20坪・30坪の土地に建てられるアパートの戸数を条件別に試算し、建てない方がいい土地の特徴や、ほかの活用方法との比較まで解説します。

土地の広さだけで判断せず、その土地に合った活用方法を考えていきましょう。

20坪・30坪でアパートは何戸建つ？

結論からいうと、20坪・30坪でも、条件によって小規模アパートの建築を検討できます。

ただし、同じ20坪でも建ぺい率60％・容積率200％の土地と、建ぺい率80％・容積率300％の土地では、建築できる建物の規模が異なります。

まずは次の試算をご覧ください。

【条件による試算例】20坪・30坪で建てられるアパートの戸数

試算条件は以下のとおりです。

• 20坪＝約66.1㎡、30坪＝約99.2㎡
• 3階建てを想定
• 共用部20％として計算
• 1R（ワンルーム）1戸あたり20㎡
• 各階に建ぺい率相当の床面積を確保できる単純モデル

土地面積	建ぺい率・容積率	延床面積	戸数の試算
20坪	60％・200％	約119㎡	約4〜5戸
20坪	80％・300％	約159㎡	約6戸
30坪	60％・200％	約179㎡	約7戸
30坪	80％・300％	約238㎡	約9戸

※上記は条件による試算例であり、実際に建築可能な戸数を保証するものではありません。

※道路斜線・日影規制・自治体の条例・駐車場の附置義務などによって、建築できる延床面積や戸数が減ることがあります。

※セットバック、建物の配置、共用部分の構造、住戸の最低面積に関する規定なども実際の計画に影響します。

今回の計算は、延床面積から共用部分20％を差し引き、1戸20㎡として戸数を求めたものです。

例えば20坪、建ぺい率60％の場合、

約119㎡ × 80％ ÷ 20㎡ ＝ 約4.76戸

となるため、試算上は約4〜5戸としています。

ただし、実際の設計では住戸を端数で配置することはできません。玄関、階段、廊下、配管スペースなどの納まりも確認が必要です。

また、表の延床面積は3階建てと建ぺい率を前提にした計算であり、指定容積率をすべて使い切る計算ではありません。共同住宅の共用廊下等には、一定の容積率不算入の扱いもあります。

数字上は6戸確保できそうでも、設計してみると4戸しか入らない。

こうした違いが出る可能性を理解しておく必要があります。

戸数を減らす要因は？駐車場・窓先空地・階段・旗竿地

狭い土地のアパート計画では、建ぺい率や容積率だけでは判断できません。

特に確認したいのは次の4つです。

① 駐車場の附置義務や駐輪場の設置条件

自治体によっては、共同住宅の規模や用途などに応じて駐車場・駐輪場等の設置が必要になる場合があります。

設置スペースを確保すると、住戸の配置や出入口の計画に影響することがあります。

また、条例上の義務がなくても、地域の賃貸需要によって駐車場が必要になる場合があります。

② 窓先空地など自治体の条例

東京都では、共同住宅の居室の窓や避難経路について、東京都建築安全条例による規定があります。

条件によって窓先空地や屋外通路などの確保が必要になり、建物を配置できる範囲が制約されることがあります。

参考：東京都建築安全条例（東京都例規集）

③ 階段・廊下・設備スペース

3階建てのアパートで各階に住戸を配置する場合、階段や廊下が必要になります。

20坪の土地では、階段の位置を変えるだけでも部屋の配置が大きく変わることがあります。

共用部分にどれだけ面積を使うかは、確保できる戸数に直結します。

④ 旗竿地や間口の狭い土地

土地面積が30坪でも、道路に接する部分が細長い旗竿地では、敷地のすべてを効率よく使えるとは限りません。

接道条件、通路部分の長さ、避難経路などによって、建物計画が制限される場合があります。

特に狭い土地では、面積だけでなく土地の形状が重要になります。

「長屋」「戸建て賃貸」という選択肢もある

20坪・30坪の土地活用では、一般的な共同住宅だけを考える必要はありません。

例えば、各住戸が直接屋外から出入りする形式の長屋や、戸建て賃貸も選択肢になります。

長屋は、共同住宅と建築基準法上の扱いや適用される規定が異なる部分があります。

そのため、土地の形状や計画する建物によっては、共同住宅とは異なる配置を検討できる場合があります。

ただし、長屋なら必ず多くの戸数を確保できるわけではありません。自治体の条例によって接道や避難などに追加の制限がある場合もあります。

また、戸建て賃貸なら、ワンルームのアパートとは異なる入居者層を対象にできます。

例えば、周辺にファミリー向け賃貸の需要がある場合、無理に小さな住戸を複数つくるより、1棟の戸建て賃貸を検討する考え方もあります。

大切なのは戸数だけでなく、どのような入居者がその土地を選ぶのかという視点です。

狭い土地の活用方法を比較｜建てる方法・建てない方法

20坪・30坪の土地活用には、アパート以外にも複数の選択肢があります。

初期投資を抑えるなら駐車場や駐輪場、建築予算を確保できるなら戸建て賃貸や小規模アパート、駅近で店舗需要があるなら店舗付き住宅などが考えられます。

それぞれの特徴を整理してみましょう。

活用方法	初期費用の目安感	収益性	転用しやすさ	向く立地
駐車場	低〜中	低〜中	高い	住宅地・商業地
駐輪場・バイク置き場	低〜中	低〜中	高い	駅近・集合住宅周辺
トランクルーム	中〜高	稼働率次第	設備・形態による	住宅密集地
戸建て賃貸	高い	家賃・建築費次第	低い	ファミリー需要のある住宅地
小規模アパート	高い	戸数・賃料・建築費次第	低い	駅近・単身者需要のある地域
店舗付き住宅・マンション	高い	テナント需要次第	低い	駅前・駅近・人流のある場所

※初期費用と収益性は相対的な比較です。実際の工事費・利回り・収入を示すものではありません。

建てない土地活用｜駐車場・駐輪場・トランクルーム

駐車場や駐輪場は、建築を伴う活用と比べて初期投資を抑えられる場合があります。

また、将来売却する予定がある土地や、数年後に別の用途へ転用したい土地では、選択肢に入ります。

ただし、20坪の土地で駐車場を考える場合、駐車できる台数だけではなく、車の出入りや切り返しが可能かまで確認が必要です。

間口が狭ければ、想定より台数を確保できない場合があります。

駐輪場も同様です。駅から近いだけでなく、通勤・通学で実際に通る場所にあるかが重要です。

トランクルームは収納需要のある住宅地などで検討できますが、設備の設置方法や土地利用の規制、初期投資を確認する必要があります。

コンテナを設置する場合でも、建築物として扱われることがあるため、単に土地に置けばよいわけではありません。

建てる土地活用｜戸建て賃貸・アパート・店舗付き住宅

建物を建てる場合は、長期的な家賃収入を見込める一方、初期投資や修繕負担が大きくなります。

戸建て賃貸ならファミリー層、小規模アパートなら単身者や二人暮らしなど、間取りによって対象となる入居者層が変わります。

店舗付き住宅やマンションでは、住宅賃料に加えて店舗賃料を得る計画も考えられます。

ただし、店舗部分には住宅とは異なる空室リスクや設備負担があります。

また、コインランドリーも小規模な土地で検討できる用途の一つです。

ただし、コインランドリーは洗濯設備や給排水、周辺人口、競合店舗などを確認する必要があり、通常の不動産賃貸とは異なる事業リスクがあります。

建てない方がいい20坪・30坪の土地とは？

20坪・30坪の土地にアパートを建てられるとしても、私はすべての土地で建築をおすすめするわけではありません。

次のような条件では、建築を急がない方がいい場合があります。

① 建築費に対して家賃収入が少ない土地

狭い土地にアパートを建てる場合、建物が小さくても階段や設備、給排水工事などが必要です。

戸数を十分に確保できないと、1戸あたりの建築費が高くなる可能性があります。

その結果、満室でも借入返済と経費を差し引くと、手元に残るお金が少ない計画になることがあります。

② 周辺に賃貸需要が見込めない土地

駅から遠い土地や、周辺の賃貸需要が弱い地域では慎重な判断が必要です。

もちろん、駅から遠いだけで賃貸経営ができないわけではありません。

近隣の工場や事業所、学校などによって需要が生まれる場合もあります。

しかし、周辺の募集家賃と空室状況を確認せずに建てるのは避けたいところです。

③ 道路や土地の形状に問題がある土地

接道条件が厳しい土地や、極端に間口が狭い土地では、建築の自由度が下がります。

土地面積が十分でも、建物配置や避難経路などの制約によって計画が成立しない場合があります。

また、地盤改良や擁壁、上下水道の引き込みなどに追加費用が必要になる可能性もあります。

こうした費用は建築計画の初期段階で確認したいところです。

④ 空室や家賃下落に耐えられない収支計画

小規模アパートでは、1戸の空室が収入に与える影響も大きくなります。

例えば4戸のアパートで1戸空室になると、単純計算では満室時の家賃収入の25％が減ります。

借入返済は空室になっても続きます。

私は収支を確認するとき、満室時だけでなく、1戸空室になった場合や家賃が下がった場合も確認することを重視しています。

駅近の狭い土地は「駅距離」より人の流れを見る

20坪・30坪の土地が駅前や駅近にある場合、店舗として活用する方法も考えられます。

ただし、駅から近いというだけで店舗に向いているわけではありません。

私が店舗の活用を考えるときに重視するのは、その土地の前を誰が、どの時間帯に、どちらへ向かって歩いているかという点です。

例えば、同じ駅徒歩3分でも、駅から住宅街へ向かうメイン動線にある土地と、一本裏の道路にある土地では、人通りが異なることがあります。

さらに、通勤客が多いのか、学生が多いのか、近隣住民が多いのかによっても、考えられる店舗の種類は変わります。

コインランドリー、買取専門店、クリーニング店、美容室、歯科医院など、業態によって必要な立地や設備も異なります。

駅の利用者数と、その土地の前を通る人の数は別物です。

駅前・駅近の土地全般の考え方は、駅前・駅近の土地活用で解説しています。

店舗併用住宅と固定資産税の住宅用地特例

駅近の土地で店舗付き住宅や店舗付きマンションを検討する場合、家賃収入だけでなく土地の固定資産税も確認したいところです。

住宅の敷地には、一定の要件を満たすことで固定資産税の住宅用地特例が適用されます。

一方、店舗や事務所だけに使用する土地は、原則として住宅用地特例の対象になりません。

では、1階が店舗、2階・3階が住宅という建物ではどうなるのでしょうか。

東京都主税局によると、店舗と住宅が入る併用住宅では、居住部分の床面積割合などによって住宅用地として扱われる土地の割合が変わります。

一般的な併用住宅の場合は、次のとおりです。

建物全体に対する居住部分の割合	住宅用地として扱われる割合
25％未満	原則として対象外
25％以上50％未満	50％
50％以上	100％

※地上5階以上の耐火建築物では割合の区分が異なります。また、住宅用地として認められる面積には別途要件があります。

住宅用地のうち、住宅1戸につき200㎡までの小規模住宅用地には、固定資産税の課税標準を価格の6分の1とする特例があります。

都市計画税については、小規模住宅用地の課税標準が価格の3分の1になります。

ここで注意したいのは、固定資産税の支払額そのものが必ず6分の1になるわけではないということです。

特例は課税標準に適用され、実際の税額には負担調整措置なども関係します。また、建物を建てれば建物自体にも固定資産税がかかります。

そのため、店舗付き住宅では、店舗賃料、住宅家賃、建築費、維持管理費に加えて、土地・建物の税負担も確認する必要があります。

出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

※上記は東京都主税局の制度説明に基づく一般的な解説です。実際の適用は土地・建物の状況や所在地の自治体に確認してください。

20坪・30坪の土地活用を判断するためのチェックリスト

ここまで解説した内容をもとに、土地活用を始める前に確認したい項目を整理します。

【土地・法規制】

• ☐ 土地の実測面積と登記面積を確認した
• ☐ 用途地域・建ぺい率・容積率を確認した
• ☐ 前面道路の幅員と接道条件を確認した
• ☐ セットバックが必要か確認した
• ☐ 道路斜線・日影規制・自治体の条例を確認した
• ☐ 駐車場・駐輪場などの設置条件を確認した

【需要・立地】

• ☐ 周辺の賃貸物件の募集家賃を調べた
• ☐ 周辺の空室や募集状況を確認した
• ☐ 単身者向けかファミリー向けか需要を考えた
• ☐ 駅近の場合、人の流れと店舗需要を確認した

【資金・収支】

• ☐ 建築費以外の付帯工事費も確認した
• ☐ 満室時の家賃収入を試算した
• ☐ 空室や家賃下落時の収支を試算した
• ☐ 管理費・修繕費・税金・借入返済を含めて比較した
• ☐ 建てない土地活用も比較した
• ☐ 将来の売却や建て替えも考えた

すべての項目を最初から完璧に調べる必要はありません。

まずは土地の法的条件を確認し、次に賃貸需要と資金計画を調べることから始めます。

よくある質問｜20坪・30坪の土地活用

Q1. 20坪の土地にアパート4〜5戸は必ず建てられますか？

いいえ。今回の4〜5戸という数字は、建ぺい率60％・容積率200％、3階建て、共用部20％、1R20㎡などの条件を置いた試算です。

実際には、道路や敷地の形状、建築制限、自治体の条例などによって確保できる戸数が変わります。

20坪という面積だけでは、建築可能な戸数は判断できません。

具体的な戸数を知るには、土地の資料をもとに建築会社や建築士へプランの作成を依頼する必要があります。

Q2. 30坪の土地なら、駐車場とアパートのどちらがいいですか？

立地、予算、賃貸需要によって判断が異なります。

将来売却する可能性があり、大きな初期投資を避けたいなら駐車場も選択肢になります。

一方、周辺に賃貸需要があり、建築費と家賃収入のバランスが取れるなら、小規模アパートを検討する余地があります。

最初からどちらかに決めず、初期投資、年間収入、経費、借入返済、将来の修繕負担を比較することが大切です。

Q3. 狭い土地は建物を建てずに活用できますか？

はい。条件によっては月極駐車場、コインパーキング、駐輪場、バイク置き場などが考えられます。

ただし、土地の形状や周辺需要によっては、収益を確保しにくい場合もあります。

また、住宅が建っている土地を更地にして駐車場などへ転用する場合、住宅用地特例が適用されなくなり、土地の固定資産税等の負担が増えることがあります。

取り壊しや転用を決める前に、税負担も含めて確認してください。

まとめ｜20坪・30坪の土地活用は「建てられる」と「建てるべき」を分けて考える

20坪・30坪の土地でも、建ぺい率や容積率などの条件によっては、小規模アパートの建築を検討できます。

今回の条件による試算では、20坪で約4〜6戸、30坪で約7〜9戸という結果になりました。

ただし、これは一定の条件を置いた数字です。

実際には、道路斜線、日影規制、条例、駐車場の附置義務、土地の形状などによって戸数が減ることがあります。

そして、もう一つ大切なのが、建てられるからといって、必ず建てた方がいいわけではないという点です。

駐車場や駐輪場など、建物を建てない方法もあります。戸建て賃貸や店舗付き住宅など、一般的なワンルームアパートとは異なる選択肢もあります。

土地活用は、何坪あるかだけで決めるものではありません。

土地の条件、立地、人流、周辺需要、投資額、将来の手残りを総合的に考える必要があります。

土地活用の方法全体の比較は、土地活用の方法を比較｜アパート・駐車場など6つの収益性とリスクで解説しています。

不動産投資を、もっと正直に。