金利上昇時代の資産運用｜株・投資信託・不動産投資を比較してわかる選び方

「物価は上がる。金利も上がってきた。預金だけでいいのだろうか」

資産運用を考え始めたとき、候補に挙がるのは株式、投資信託、国債、REIT、そして不動産投資です。

ただ、どれが一番いいかは一概には決まりません。大切なのは、いまの金利環境で、それぞれの投資にどんなメリットとデメリットがあるのかを理解することです。

特に現物不動産は、家賃収入を得られる一方、物件価格が高く、融資を使う場合は金利上昇の影響を直接受けます。

そこで注目したいのが、現物不動産の特徴を持ちながら、投資家自身が数千万円のローンを組まずに参加できる少額・小口の不動産投資です。

この記事では、株式・投資信託・国債・REIT・現物不動産を比較しながら、金利上昇時代に資産運用をどう考えるか、そして少額・小口不動産投資がどんな位置づけになるのかを、不動産実務の視点から整理します。

金利上昇時代、資産運用はどう変わる？

2026年9月18日、日本銀行は金融市場調節方針を変更し、無担保コールレート（オーバーナイト物）を0.75％程度から1.25％程度へ引き上げました。

参考：日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文 2026年」

金利が上がると、資産運用にも変化が出ます。

預金や新しく発行される国債では利回りが上がりやすくなる一方、借入を利用する投資では支払利息が増える可能性があります。

ただし、「金利が上がったから株は弱い」「不動産はダメ」と単純には言えません。業種、投資対象、借入状況、収益構造によって影響は異なります。

株・投資信託・国債・不動産投資を比較

まず、代表的な資産運用を大きく比較してみましょう。

投資方法	少額で始めやすい	価格変動	借入	管理の手間	金利上昇との関係
預金	◎	小さい	不要	ほぼなし	預金金利上昇の恩恵を受けやすい
国債	○	商品による	不要	少ない	新規発行時の利回りが上がりやすい
株式	○	大きい	通常不要	少ない	企業や業種によって影響が異なる
投資信託	◎	中〜大	不要	少ない	中身の資産によって異なる
REIT	○	中〜大	投資家自身は不要	少ない	借入コストや不動産評価の影響を受ける場合がある
現物不動産	△	日々は見えにくい	利用するケースが多い	あり	ローン金利上昇がCFに直結しやすい
少額・小口不動産	○	商品による	投資家自身は原則不要	少ない	自分のローン返済負担はないが、事業自体は金利の影響を受け得る

この表で重要なのは、どれか一つが万能ということではありません。

安全性を重視するのか、値上がりを狙うのか、定期的な収益を狙うのか。目的によって選ぶものは変わります。

株式・投資信託のメリットとデメリット

株式や投資信託は、少額から始めやすく、証券口座があれば売買しやすいのが大きなメリットです。

投資信託なら複数の企業や資産へ分散する商品もあり、個別株より分散しやすい場合があります。

一方、株価や基準価額は日々動きます。相場が大きく下落すれば、資産額が短期間で大きく減ることもあります。

金利上昇局面では、企業の資金調達コストや将来利益の評価が変わるため、株式市場にも影響が出ます。ただし、金融機関など金利上昇が追い風になる業種もあり、影響は一様ではありません。

預金・国債は金利上昇の恩恵を受けやすい

金利が上がる局面では、預金金利や新しく発行される国債の利回りが上がることがあります。

大きな価格変動を避けたい人にとっては、以前より魅力が出てきた選択肢です。

ただし、資産形成という意味では「どの程度のリターンを求めるか」も考える必要があります。

元本の安定性を重視するお金と、ある程度のリスクを取って増やしたいお金を分けて考える方法もあります。

不動産投資のメリットは家賃収入と実物資産

不動産投資の大きな特徴は、入居者がいる間は家賃収入が発生することです。

株価のように毎日価格を見る必要はなく、現物不動産であれば土地や建物という実物資産を所有します。

さらに現物不動産では、金融機関から融資を受けることで、自己資金だけでは購入できない規模の資産を持てる可能性があります。

これは不動産投資ならではのメリットですが、金利上昇局面では、この「融資」が同時に弱点にもなります。

不動産投資そのものの仕組みを知りたい方は「不動産投資とは？初心者向けに仕組みを解説」も参考にしてください。

金利上昇で現物不動産投資のデメリットが目立ちやすくなる

現物不動産を融資で購入している場合、借入金利が上がれば返済負担が増える可能性があります。

例えば家賃収入が変わらなくても、支払利息が増えれば手元に残るキャッシュフローは減ります。

また、現物不動産には金利以外にも次のハードルがあります。

• 物件購入にまとまった自己資金が必要
• 数千万円規模の借入になることがある
• 空室や修繕のリスクがある
• 管理会社を使っても最終的な経営判断は所有者が行う
• 売りたいときにすぐ現金化できるとは限らない
• 一つの物件に資金が集中しやすい

不動産投資には魅力がありますが、初心者が最初から現物不動産を購入することに不安を感じるのは自然です。

現物不動産に必要な自己資金については「不動産投資はいくらから始められる？」で詳しく解説しています。

現物不動産のハードルを下げるのが「少額・小口」という考え方

そこで出てくるのが、不動産を小さな単位に分けて投資する方法です。

代表的なものに、不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品があります。

自分でアパートやマンションを一棟購入するのではなく、事業者が運用する不動産事業へ出資し、その不動産から得られる収益などを出資額に応じて受け取る仕組みがあります。

現物不動産のハードル	少額・小口化すると
数百万円以上の自己資金が必要になることがある	10万円など小さな単位から参加できる商品もある
数千万円のローンを組むことがある	投資家自身が物件購入ローンを組む必要は基本的にない
入居・修繕・管理を考える必要がある	運用や管理は事業者が行う
一つの物件に資金が集中しやすい	投資額を小さくすれば複数案件へ分けやすい
売却に時間がかかる	商品によっては運用終了まで換金しにくい

つまり、小口化は現物不動産のデメリットをすべて消すものではありません。

特に流動性については、株式のように好きなタイミングで売買できない商品もあります。

正確には、現物不動産で大きくなりやすい「自己資金・借入・管理」というハードルを下げる方法と考えるのがいいでしょう。

不動産クラウドファンディングの仕組み・リスク・選び方は、こちらの記事で詳しく解説しています。

少額・小口不動産なら金利上昇に強い？

ここは誤解しやすいポイントです。

少額・小口不動産では、投資家自身が数千万円の不動産投資ローンを組む必要は基本的にありません。そのため、自分の毎月のローン返済額が金利上昇で増えるというリスクは避けられます。

しかし、だからといって「金利上昇の影響を受けない」という意味ではありません。

ファンドの運営会社や対象となる不動産事業で借入を利用していれば資金調達コストが上がる可能性があります。また、金利上昇が不動産価格や売却時の価格に影響する場合もあります。

ローンを組まずに、10万円から不動産へ投資できる商品もある

不動産小口化商品の中には、1口10万円から参加できるものがあります。2026年10月時点では、公式サイト上で1口10万円・予定年分配率7.0％・予定運用期間9か月という案件も確認できます。ただし、募集条件はファンドごとに変わります。

仮に、予定年分配率7.0％・予定運用期間9か月のファンドに10万円を出資した場合、単純計算の税引前収益は次のようになります。

100,000円 × 7.0％ × 9か月 ÷ 12か月 ＝ 5,250円

ただし、これはあくまで単純計算です。予定分配率は将来の収益を保証するものではなく、元本保証でもありません。

少額だからといって、預金と同じ感覚で投資するのは避けましょう。

少額・小口不動産を見るときの5つのチェックポイント

1．運営会社と許可・登録を確認する

どの会社が運営しているのか、どの制度・許可等に基づいて商品を提供しているのかを確認します。

2．どんな不動産から収益を得るのか

マンション、アパート、商業施設など、投資対象によって収益構造やリスクは違います。

3．予定利回りだけで判断しない

高い数字を見ると魅力的に感じますが、「なぜその収益を見込めるのか」まで確認することが重要です。

4．優先劣後構造があっても元本保証ではない

優先劣後構造は投資家の損失を一定範囲で抑える仕組みですが、損失を完全になくすものではありません。

5．運用期間と出口を確認する

途中解約の可否、対象不動産をどのように運用・売却して償還する計画なのかを確認します。

どの投資を選ぶかではなく「何を組み合わせるか」

資産運用では、株か不動産かという二者択一で考える必要はありません。

生活防衛資金は預金、長期の資産形成は投資信託、不動産からの収益にも参加したい場合はREITや少額・小口不動産、といったように目的ごとに分ける考え方があります。

現物不動産を購入できる資金と融資条件がある人にとっては、現物不動産も有力な選択肢です。

一方で、

「不動産には興味がある。でも今の金利環境で数千万円のローンを組むのはまだ不安」

という人なら、最初から現物不動産だけに絞る必要はありません。

少額・小口という方法を知ったうえで、自分の資金、目的、許容できるリスクに合うかを比較するのがよいでしょう。

まとめ｜金利上昇時代だからこそ「借入を含めて」投資を比較する

金利が上がる時代の資産運用では、表面上の利回りだけを比べるのでは不十分です。

預金や国債、株式、投資信託、不動産では、それぞれ利益の出方もリスクも違います。

特に現物不動産は、家賃収入や実物資産という魅力がある一方、融資・自己資金・管理という大きなハードルがあります。

少額・小口不動産は、そのすべてを解決するものではありません。しかし、投資家自身が大きなローンを組まず、管理を抱えずに不動産収益へ参加できるという点で、現物不動産とは違う選択肢になります。

「投資を始めたい。でも、いきなり大きな借入はしたくない」という人は、株や投資信託だけでなく、不動産を小口で持つ方法も比較してから判断してみてください。