アパート経営とは？初心者向けに仕組み・収入・初期費用・リスクをわかりやすく解説

アパート経営とは、アパートを所有し、入居者から家賃収入を得る不動産投資です。複数の部屋から家賃を受け取れる一方、空室や修繕などを考えながら運営する必要があります。

ただし、受け取った家賃がそのまま利益になるわけではありません。ローン返済や管理費、税金、保険料、修繕費などを差し引き、実際にいくら手元に残るのかが重要です。

この記事では、アパート経営の仕組みとお金の流れ、初期費用、融資、メリット・リスク、購入までの流れを解説します。全体像をつかみ、自分に合う投資なのかを考える材料にしてください。

アパート経営とは？仕組みとお金の流れ

アパート経営とは、アパートを所有し、入居者に部屋を貸すことで家賃収入を得る不動産投資の一つです。

たとえば6戸のアパートを所有している場合、入居している各世帯から毎月家賃を受け取り、その収入からローン返済や管理費、修繕費、税金などを支払っていきます。

基本的な仕組みはシンプルですが、重要なのは「家賃収入＝利益ではない」という点です。

アパート経営では、主に次のようなお金が動きます。

• 入居者から受け取る家賃・共益費など
• 金融機関へのローン返済
• 管理会社へ支払う管理費
• 建物や設備の修繕費
• 固定資産税などの税金
• 火災保険・地震保険などの保険料
• 入退去に伴う原状回復や募集費用

そのため、物件価格や表面利回りだけを見るのではなく、最終的に手元にいくら残るのか（キャッシュフロー）を考えることが大切です。

また、一棟のアパートには複数の部屋があるため、1室が空室になっても他の部屋から家賃収入を得られる点は、区分マンション投資との大きな違いの一つです。

一方で、建物全体を所有するため、外壁や屋根、給排水設備などの修繕もオーナー側で考えておく必要があります。

この「複数戸から家賃を得られるメリット」と「一棟全体を維持する責任」の両方を理解することが、アパート経営の第一歩です。

アパート経営の収入はどうやって決まる？

アパート経営の収入は、基本的に「家賃 × 戸数 × 入居率」によって決まります。

たとえば、6戸のアパートで1戸あたりの家賃が7万円、すべての部屋が入居している場合、単純計算では、

7万円 × 6戸 ＝ 月42万円

年間では、

42万円 × 12か月 ＝ 504万円

の家賃収入になります。

ただし、この504万円がそのままオーナーの利益になるわけではありません。

実際のアパート経営では、管理費や修繕費、固定資産税、保険料、入居者募集にかかる費用などが発生します。さらにローンを利用して購入している場合は、毎月の返済もあります。

そして収入に大きく影響するのが空室です。

同じ6戸でも、1戸が長期間空室になれば、その部屋からの家賃収入は入りません。

そのため、アパート経営では「満室なら年間いくら入るか」だけではなく、空室が発生しても収支が成り立つかを確認しておくことが重要です。

6戸アパートの年間収支はいくら残る？（仮定の試算）

満室で年間504万円の家賃が入るアパートでも、そのすべてが手元に残るわけではありません。空室や経費、ローン返済を差し引くと、手残りは大きく変わります。

前提（すべて仮定）：家賃7万円×6戸、物件価格6,300万円（表面利回り8％）、借入5,670万円（9割）、金利2.0％、30年、元利均等返済。

項目	金額（年）
満室の家賃収入	504万円
空室・滞納（5％と仮定）	−25.2万円
管理費（回収額の5％と仮定）	−23.9万円
固定資産税・保険（仮定）	−30万円
修繕の積み立て（仮定）	−25万円
ローン返済	−251.5万円
税引前の手残り	約148万円

※説明用の仮定の数字です。実際の収支は物件・融資条件によって変わります。

この例では、年間家賃504万円に対して税引前の手残りは約148万円、返済比率は約50％です。返済比率の目安は不動産投資の返済比率は何％が安心？で、手残り30％の考え方とあわせて解説しています。

表面利回りだけで判断しない

物件情報を見ると、「利回り8％」「利回り10％」といった数字が掲載されていることがあります。

これは一般的に、満室を想定した年間家賃収入を物件価格で割った表面利回りです。

たとえば物件価格5,000万円、年間家賃収入400万円なら、

400万円 ÷ 5,000万円 × 100 ＝ 表面利回り8％

となります。

しかし実際には、そこから管理費や修繕費、税金、保険料、空室による家賃減少などが発生します。

そのため、アパートを比較するときは表面利回りだけではなく、必要な支出を差し引いたあとに、実際にどのくらいお金が残るのかを見ることが大切です。

特に初心者の場合、「利回りが高い＝儲かる物件」と単純に判断しないようにしましょう。

アパート経営の初期費用はいくら必要？

アパート経営を始めるときに気になるのが、「自己資金はいくら必要なのか」という点です。

必要な資金は、物件価格だけで決まるわけではありません。物件を購入する場合には、物件代金とは別にさまざまな諸費用がかかります。

主な費用としては、

• 登記費用
• 不動産取得税
• 仲介手数料
• 融資に関する手数料
• 火災保険・地震保険
• 固定資産税などの精算金
• 必要に応じた修繕費

などがあります。

また、金融機関から融資を受ける場合でも、物件価格のすべてを借りられるとは限りません。物件の収益性や担保評価、本人の年収・資産状況などによって、融資条件は変わります。

そのため、「頭金さえ用意できれば大丈夫」と考えるのではなく、購入後に空室や修繕が発生しても対応できる資金を残しておくことが重要です。

アパート経営を始めるために必要な自己資金や、購入時にかかる諸費用、融資について詳しく知りたい方は、こちらの記事で具体例を使って解説しています。

👉 アパート経営はいくらから始められる？初期費用・自己資金・融資を初心者向けに解説

自己資金を使い切らないことも大切

アパートを購入した直後から、必ず満室経営が続くとは限りません。

退去が重なったり、給湯器やエアコンなどの設備が故障したり、想定していなかった修繕が必要になったりすることもあります。

購入時に自己資金をほとんど使い切ってしまうと、こうした予想外の支出への対応が難しくなります。

アパート経営では、「いくらで買えるか」だけではなく、「購入したあとにいくら手元に残せるか」まで考えることが大切です。

アパート経営では融資をどう考える？

アパート経営では、物件価格が数千万円以上になることも多いため、金融機関から融資を受けて購入するケースが一般的です。

ただし、住宅ローンとは違い、「年収が高ければ借りられる」という単純なものではありません。

金融機関は主に、購入する物件の収益性や担保評価、本人の年収・勤務先・保有資産、既存の借入状況などを総合的に見て融資を判断します。

そのため、同じ物件を購入する場合でも、利用する金融機関や購入する人によって、融資額・金利・返済期間などの条件が異なることがあります。

借りられる金額より「返せるか」を考える

融資で特に注意したいのは、「いくら借りられるか」と「無理なく返済できるか」は別の話だということです。

満室時には十分な家賃収入があっても、空室が増えたり、大きな修繕が発生したり、金利が上昇したりすれば、手元に残るお金は減ります。

たとえば融資を検討するときは、

• 空室が発生しても返済できるか
• 修繕費を確保できるか
• 金利が上昇した場合でも収支が成り立つか
• 家賃が下がった場合でも余裕があるか
• 手元資金を十分に残せるか

といった条件でも収支を確認しておくことが大切です。

アパート経営では、融資を多く受けられること自体が成功ではありません。

家賃収入から必要な支出とローン返済を差し引いても、安定してキャッシュフローを残せる資金計画になっているか。

この視点で融資を考えることが重要です。

アパート経営と区分マンション投資の違いは？

アパート一棟と区分マンション1室の大きな違いは、家賃が入る部屋数と、建物を維持する責任の範囲です。

一棟アパートは複数の部屋から家賃が入る一方、建物全体の修繕も所有者が判断します。区分マンションは1室の空室が収入に直結しますが、共用部分の管理は管理組合が担います。

項目	アパート一棟	区分マンション1室
家賃が入る部屋数	複数（例：6戸）	1戸
1室空いたときの影響	収入の一部が減る	収入がゼロになる
修繕の範囲	外壁・屋根・給排水まで自分で判断	室内のみ。共用部は管理組合
土地	敷地を所有する	敷地権（持分）
融資で見られる点	物件の収益性と担保評価の比重が大きい	本人の年収・属性の比重が大きい
必要な資金の規模	数千万〜億単位	数百万〜数千万円

※融資で見られる点と資金の規模は一般的な傾向です。実際の条件は金融機関や物件、購入する人の状況によって異なります。

アパート経営のメリット

アパート経営には、区分マンションなどとは異なる特徴があります。

代表的なメリットは、複数の部屋から家賃収入を得られることです。

複数戸から家賃収入を得られる

たとえば6戸のアパートなら、6世帯から家賃を受け取ることができます。

1室が空室になったとしても、残りの5室が入居していれば家賃収入がすべてゼロになるわけではありません。

区分マンション1室の場合、その部屋が空室になると家賃収入はゼロになります。

複数戸に分散できることは、一棟アパート経営の特徴の一つです。

土地と建物をまとめて所有できる

一棟アパートを購入する場合、一般的には建物だけではなく、その敷地も所有することになります。

土地は建物のように築年数によって物理的に老朽化するものではないため、将来の売却や建て替えなどを考える際にも重要な資産になります。

ただし、土地を持っていれば必ず値上がりするわけではありません。立地や需要、接道条件などによって資産価値は大きく異なります。

経営の自由度が比較的高い

一棟を所有しているため、オーナー自身の判断で経営改善を行いやすいこともメリットです。

たとえば、

• 家賃や募集条件を見直す
• インターネット無料などの設備を導入する
• 外壁や共用部分を改善する
• ペット可など募集条件を変更する
• 管理会社を見直す

など、物件の競争力を高める方法を検討できます。

アパート経営は、単に物件を購入して家賃を受け取るだけではありません。

入居者に選ばれる物件をつくり、空室を減らしながら収益を維持していく「経営」の視点も重要になります。

アパート経営のリスクは？購入前に見ること

アパート経営の主なリスクは、空室・修繕・家賃下落・金利上昇・出口の5つです。どれも購入後の手残りや資産価値に影響するため、買う前に確認しておきたい項目です。

リスクをゼロにすることはできませんが、何が起きると収支が悪くなるのかを整理しておくと、物件を比べやすくなります。

リスク	起きること	購入前に見ること	詳しい記事
空室	家賃収入が減る。返済は減らない	周辺の募集状況、駅距離、間取りの需要	空室対策
修繕	外壁・屋根・給排水などでまとまった出費	修繕履歴、次の大規模修繕の時期	修繕リスク
家賃下落	築年数とともに収入が減る	同じ築年数・間取りの募集家賃	家賃下落リスク
金利上昇	変動金利なら返済が増える	金利＋1％でも手残りが出るか	金利上昇リスク
出口	売りたいときに売れない	将来の買い手、土地の価値	出口戦略

特に見ておきたいのは、リスクが重なったときです。空室による収入減と修繕費の発生が同時に起きても、ローン返済を続けられるかを確認しておきます。

購入前に確認したい6項目

• 表面利回りだけでなく、経費・返済後の手残りを確認したか
• 空室が出ても収支が成り立つか
• 建物の修繕費と修繕の積み立てを見込んでいるか
• 金利が上がった場合の返済額を確認したか
• 売却や長期保有など、出口を考えているか
• 借りられる金額ではなく、返済を続けられる金額で判断しているか

空室対策は「募集条件の見直し」だけではない

アパート経営で空室が続くと、まず家賃を下げたり、敷金・礼金などの募集条件を見直したりすることを考える方も多いと思います。

もちろん、それも空室対策の一つです。

しかし物件の立地や間取りによっては、一般的な賃貸住宅として募集するだけではなく、物件の活用方法そのものを見直すという選択肢もあります。

たとえば、民泊やシェアハウスなど、通常の賃貸とは異なる方法で物件を活用できるケースもあります。

大切なのは、「空室だからすぐ家賃を下げる」と考えるのではなく、その物件にどのような活用方法があるのかを比較してみることです。

所有物件の収益性を一度確認してみる

すでにアパートなどの収益物件を所有していて、

「空室がなかなか埋まらない」
「今の貸し方が本当に一番いいのだろうか」
「別の運用方法なら収益を改善できないだろうか」

と感じている場合は、専門会社に査定してもらう方法もあります。

クロスハウスでは、物件の条件に応じた貸上げ査定を行っています。

今の物件にどのような活用方法があるのかを知るために、まず査定結果を比較材料の一つとして確認してみるのもいいでしょう。

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※物件の所在地・建物・契約条件などによって、査定結果や利用できる運用方法は異なります。査定内容や契約条件を確認したうえで判断しましょう。
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アパート経営を始めるまでの流れ

全体像をつかんだら、アパート経営の利回り、必要な自己資金、収支シミュレーション、空室対策も合わせて確認すると、購入後のイメージがつかみやすくなります。

アパート経営は、物件を見つけてすぐに購入するものではありません。

基本的には、

目的を決める → 資金計画を立てる → 物件を探す → 収支を確認する → 融資を検討する → 購入する → 入居者を募集する

という流れで進んでいきます。

特に初心者の場合は、「良さそうな物件を見つけてから考える」のではなく、購入前に資金計画と収支を確認しておくことが重要です。

STEP1　アパート経営の目的を決める

まずは、なぜアパート経営をするのかを明確にします。

「毎月の収入を増やしたい」
「将来の年金以外の収入源を作りたい」
「長期的に資産を形成したい」

目的によって、選ぶ物件や借入額、運用方法も変わってきます。

STEP2　自己資金と借入可能額を確認する

次に、自己資金としていくら用意できるのか、金融機関からどの程度の融資を受けられそうなのかを確認します。

アパート経営では物件価格だけでなく、登記費用・融資関連費用・仲介手数料などの諸費用も考えておく必要があります。

「いくらの物件を買えるか」ではなく、「無理なく返済できる範囲はいくらか」という視点が大切です。

STEP3　物件を探して比較する

資金計画の目安ができたら、実際にアパート物件を探していきます。

物件を見るときは、価格や表面利回りだけで判断せず、

立地・賃貸需要・家賃相場・築年数・建物の状態・修繕履歴・将来の売却

などを総合的に確認することが大切です。

また、最初に紹介された1棟だけで決めるのではなく、複数の物件を比較することで、「このエリアならこのくらいの価格」「この築年数ならこのくらいの利回り」といった相場感も身についてきます。

物件選びについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

👉 不動産投資で失敗しない物件選び｜初心者が確認したいポイントを解説

STEP4　購入前に収支をシミュレーションする

購入したい物件が見つかったら、必ず収支を確認します。

満室時の家賃収入だけを見るのではなく、

空室・管理費・修繕費・固定資産税・保険料・ローン返済

なども含めて考えることが重要です。

さらに、

「家賃が下がったら？」
「金利が上がったら？」
「想定以上の修繕費が発生したら？」

というケースも計算しておきましょう。

満室なら利益が出る物件ではなく、多少条件が悪化しても経営を続けられる物件なのかを見ることが大切です。

STEP5　金融機関に融資を申し込む

アパートを購入する際、多くの場合は金融機関から融資を受けることになります。

融資審査では、本人の年収や勤務先、自己資金だけでなく、購入する物件の収益性や担保評価なども確認されます。

そのため、「自分はいくら借りられるのか」だけではなく、その物件から得られる家賃収入で無理なく返済を続けられるかという視点が重要です。

また、金融機関によって融資条件や審査の考え方は異なります。最初から一つの銀行だけに絞らず、物件や自分の状況に合った金融機関を検討しましょう。

融資や銀行選びについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

👉 不動産投資の融資とは？初心者が知っておきたい銀行選びと審査のポイント

STEP6　購入して賃貸経営をスタートする

融資の承認を受け、売買契約・決済・引き渡しが完了すると、いよいよアパート経営が始まります。

ただし、物件を購入することがゴールではありません。

入居者募集、家賃管理、入退去対応、建物の修繕、設備交換など、購入後も継続して経営していく必要があります。

管理会社へ業務を委託する場合でも、すべてを任せきりにするのではなく、

「入居率はどうか」「家賃は相場と合っているか」「修繕費はいくらかかっているか」

など、オーナー自身が定期的に数字を確認することが大切です。

アパート経営は「物件を買うこと」ではなく、「購入後に安定した賃貸経営を続けること」が本当のスタートです。

融資に不安があるなら、購入前に相談してみる

アパート経営では、物件を探すことと同じくらい、資金計画と融資の組み立て方が重要です。

「自己資金が少ないけれど不動産投資はできるのか」
「自分の年収や資産状況なら、どのくらいの融資が考えられるのか」
「すでに借入がある場合でも、新たな融資の可能性はあるのか」

こうした疑問は、自分だけで判断するのが難しい部分でもあります。

A-NEXTでは、不動産投資を検討している方に向けて、物件選びや資金計画、融資などについて相談できます。

ただし、「借りられるから買う」のではなく、提示された条件や収支を自分でも確認して判断することが大切です。

👉 不動産投資の資金計画・融資について相談してみる

※融資の可否や条件は、申込者の状況や金融機関、対象物件などによって異なります。サービス内容・契約条件を十分に確認したうえで判断してください。
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アパート経営が向いている人

アパート経営は、毎月の家賃収入を得ながら、長期的に資産を形成していきたい人に向いている投資方法です。

特に、

・短期的な利益より長期的な収益を考えられる人
・空室や修繕などのリスクも含めて収支を考えられる人
・購入後も物件の状態や入居状況を確認できる人
・ある程度の資金を手元に残して経営できる人
・物件を「買う」だけではなく「経営する」という意識を持てる人

には向いているでしょう。

アパートは購入して終わりではありません。

入居者募集や修繕、家賃設定、管理会社とのやり取りなど、購入後も継続して判断する場面があります。

そのため、長期的な視点で賃貸経営に向き合えるかどうかが大切です。

アパート経営が向いていない人

一方で、

「買えば自動的に家賃が入ってくる」
「高い利回りの物件なら必ず儲かる」
「満室だから今後も安心」

と考えてしまう人は注意が必要です。

また、手元資金をほとんど使い切って物件を購入すると、突然の修繕や空室が発生したときに資金繰りが苦しくなる可能性があります。

アパート経営では、利益だけでなく、うまくいかなかった場合まで想定して判断することが重要です。

まとめ｜アパート経営は「買うこと」より「経営を続けられるか」が大切

アパート経営は、複数の部屋から家賃収入を得られる一方で、空室や修繕、家賃下落、金利上昇などのリスクもあります。

大切なのは、表面利回りや満室時の家賃収入だけで判断するのではなく、

・購入後にいくら手元に残るのか
・空室が出ても返済を続けられるか
・将来の修繕費を準備できるか
・金利が上昇しても収支が成り立つか
・最後にどのように売却するのか

まで考えて物件を選ぶことです。

特に初心者の方は、最初から「買う物件」を決めるのではなく、まずは自分の資金状況を確認し、複数の物件や融資条件を比較するところから始めてみましょう。

アパート経営は、物件を購入した瞬間がゴールではありません。

入居者に選ばれる物件を維持しながら、長期的に安定した賃貸経営を続けられるか。

この視点を持つことが、アパート経営で失敗する可能性を減らす第一歩です。

アパート経営のよくある質問

アパート経営はいくらから始められる？

必要な自己資金は、物件の価格や融資条件によって変わります。物件価格のほかに、登記費用・仲介手数料・融資関連の費用もかかり、購入後の空室や修繕に備えるお金も残しておきたいところです。

詳しくはアパート経営の初期費用と自己資金で解説しています。

会社員でもアパート経営はできる？

会社員でもアパート経営はできます。入居者対応や家賃の管理は、管理会社に任せる方法もあります。

ただし、収支や修繕、融資の状況は所有者自身が確認する必要があります。勤務先の副業規定も事前に確認しておくと安心です。始め方はサラリーマン大家になるにはにまとめています。

初めてのアパート経営は新築と中古のどちらがいい？

自己資金や融資条件、購入の目的によって変わります。新築は購入後すぐの大きな修繕が比較的少ない一方、価格が高くなりやすい面があります。中古は価格や利回りに魅力があっても、建物の状態と修繕履歴の確認が欠かせません。

選び方の考え方は初めてのアパート経営｜どんなアパートを買えばいい？で解説しています。

不動産投資を、もっと正直に。

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