不動産投資はいくらから？自己資金別の試算と「買っていい金額」の出し方

「不動産投資はいくらから始められる？」「貯金300万円でも物件を買える？」と気になる方は多いと思います。

結論からいうと、不動産クラウドファンディングなら1万円程度から参加できる商品があります。一方、マンションやアパートを所有する現物不動産では、物件価格の1〜2割の頭金＋諸費用＋購入後に残す現金をひとつの目安に考えます。

私は宅地建物取引士として、不動産の売買や土地活用、アパート建築の提案営業を経験しました。この記事では、自己資金別の試算と「買っていい金額」の出し方を解説します。

※本文の金額はすべて目安または仮定の試算です。物件価格、金利、融資割合・期間、手数料は金融機関や物件、本人の状況によって異なり、購入や融資を保証するものではありません。

不動産投資はいくらから始められる？【早見表】

必要な自己資金は、投資方法によって大きく異なります。まずは次の5つを比較し、自分の資金と目的に合う入口を見つけましょう。

投資方法	必要な自己資金の目安	主な利益	向いている人
不動産クラウドファンディング	1万円程度〜（商品による）	運用収益などの分配金	少額で仕組みを学びたい人
中古区分マンション	300万円前後〜が検討例	家賃収入中心	1室から運用を考えたい人
中古戸建て	300万円前後〜が検討例	家賃収入中心	建物の状態を確認できる人
中古一棟アパート	500万円前後〜が検討例	家賃収入・手残り	複数戸の賃貸経営をしたい人
新築一棟アパート	1,000万円前後〜が検討例	家賃収入、条件次第で売却益	土地・建築費も含めて検討する人

※表の金額は検討の入口を示す概算例であり、最低購入資金や融資承認の基準ではありません。地域・規模・築年数・融資条件で大きく変わります。

現物を融資で購入する場合、たとえば頭金が物件価格の10〜20％、中古の諸費用が7〜10％なら、購入時の現金だけで合計17〜30％程度という仮の計算になります。これとは別に、空室や修繕に備える現金が必要です。

クラウドファンディングには元本割れや換金できないリスクもあります。仕組みとリスクは不動産クラウドファンディングの仕組み・メリット・デメリットで解説しています。

自己資金100万・300万・500万・1,000万円で何ができる？

自己資金が増えるほど選択肢は広がりますが、全額を購入に使う必要はありません。同じ500万円でも、それが預貯金の全額なのか、生活費を確保した後の資金なのかで判断は変わります。

以下の表では、自己資金を「生活防衛資金や教育費などを別に確保した後、不動産投資用として用意できる現金」と定義します。購入後に残す現金は、その投資用資金から確保する予備資金です。

中古の購入時諸費用は、ここでは物件価格の7〜10％程度を目安とし、各試算では8％を仮置きします。実際には仲介の有無、税金、融資手数料、修繕の必要性などで上下します。

自己資金100万円｜今は買わずに準備する選択もある

100万円の場合、まずは情報収集・金融機関への相談・少額投資の検討がおすすめです。現物購入を無理に急ぐ段階ではありません。

項目	試算例
物件価格	購入を見送る例
借入	なし
頭金・諸費用	0万円
手元に残す現金	100万円

※購入前の状態を示す例です。クラウドファンディングに1万円を出資した場合は、ほかに支出がなければ現金は99万円になります。

自己資金300万円｜中古区分や戸建てを小さく検討

300万円あれば、価格を抑えた中古区分マンションや中古戸建てを検討する余地が出てきます。ただし融資が付くか、修繕費を確保できるかが条件です。

項目	仮定の試算
物件価格	600万円
借入（80％を仮定）	480万円
頭金	120万円
諸費用の目安（8％）	48万円
購入時に使う現金	168万円
手元に残す現金	132万円

※自己資金300万円−頭金120万円−諸費用48万円＝132万円。融資80％は計算上の仮定で、実際の承認を示しません。

『世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生』にある「初心者は現金一括購入で300万円から」という考え方も、私の印象に残っています。

ただし「今300万円あれば誰でも現金で物件を買える」という意味ではありません。現金購入でも諸費用や修繕費は必要で、安い物件ほど建物状態や入居需要の確認が欠かせません。

自己資金500万円｜物件の幅は広がるが一棟は慎重に

500万円では中古区分・中古戸建てに加え、条件によっては小規模な中古一棟も調査対象になります。ただし「500万円あるから5,000万円の融資が出る」ということではありません。

項目	仮定の試算
物件価格	1,500万円
借入（85％を仮定）	1,275万円
頭金	225万円
諸費用の目安（8％）	120万円
購入時に使う現金	345万円
手元に残す現金	155万円

※自己資金500万円−頭金225万円−諸費用120万円＝155万円。物件種別や立地で実現可能性は変わります。

残る155万円が十分かどうかは、戸数、築年数、修繕予定によって異なります。

自己資金1,000万円｜中古一棟も視野に入れる

1,000万円を投資用に確保できれば、中古一棟アパートを含めて検討の幅が広がります。それでも購入後の運転資金を削ってまで物件規模を大きくする必要はありません。

項目	仮定の試算
物件価格	3,000万円
借入（85％を仮定）	2,550万円
頭金	450万円
諸費用の目安（8％）	240万円
購入時に使う現金	690万円
手元に残す現金	310万円

※自己資金1,000万円−頭金450万円−諸費用240万円＝310万円。必要な予備資金は物件の修繕計画と返済額に応じて別途検証します。

「買っていい金額」は3ステップで計算できる

預貯金から生活に必要なお金と物件の予備資金を先に分ければ、購入に回せる上限を考えやすくなります。金融機関から借りられる上限を、そのまま購入予算にしないことが大切です。

ステップ1｜生活に必要なお金を差し引く

預貯金 − 生活防衛資金 − 今後必要なお金 ＝ 投資に使える現金です。生活防衛資金は家計の支出や収入の安定性に応じて考え、教育費・住宅費・老後の予定資金も分けておきます。

ステップ2｜物件のための予備資金を残す

投資に使える現金 − 購入後に残す予備資金 ＝ 頭金と諸費用に使える額です。予備資金は、空室中の返済、退去後の原状回復、設備故障、税金などに備えるお金です。

ステップ3｜融資の見込みと合わせて物件価格の上限を出す

購入に使える現金に、融資可能額を単純に足すだけでは不十分です。諸費用も現金から支払うため、頭金の割合と諸費用の割合を足して購入可能額を試算します。

例：預貯金1,500万円の会社員について、次の条件をすべて仮定します。

計算の順番	仮定した金額
預貯金	1,500万円
生活防衛資金	500万円
今後必要な教育費など	300万円
投資に使える現金	700万円
購入後の物件予備資金	200万円
頭金＋諸費用に使える額	500万円

仮に融資が物件価格の85％、諸費用が8％なら、必要な現金は物件価格の23％です。500万円÷23％≒2,174万円が、購入時の現金だけを見た計算上の上限になります。

そこで2,000万円の中古物件を仮に検討すると、借入1,700万円、頭金300万円、諸費用160万円で、購入時の支出は460万円。預貯金は1,040万円残り、その内訳は生活防衛資金500万円、将来用300万円、物件予備資金200万円、未使用40万円です。

※この数字は説明用の仮定であり、融資額・物件価格・予備資金の適正額を保証しません。実際の「買っていい金額」は、家賃下落・空室・修繕・金利上昇を織り込んだ収支から、さらに下げる場合があります。

物件価格以外にかかる初期費用はいくら？

中古物件の購入時諸費用は、まず物件価格の7〜10％程度を概算の目安にし、契約前に必ず個別の見積もりで確認しましょう。この割合に収まるとは限らず、特に修繕を伴う物件では別途資金が必要です。

費用	内容・注意点
仲介手数料	仲介で購入する場合の報酬。売買価格や取引条件で異なる
登記費用	登録免許税、司法書士報酬など
融資の費用	融資事務手数料、保証料、抵当権設定関連費用など
不動産取得税・印紙税	不動産取得税は購入後に納付する。印紙税は契約金額や契約方式などで異なる
火災保険・地震保険	補償内容、構造、所在地などにより異なる
精算金・リフォーム	固定資産税等の精算、管理費等の精算、購入前後の改修費など

頭金と諸費用は別です。物件1,000万円、借入800万円、諸費用8％なら、頭金200万円と諸費用80万円で合計280万円の例です。

また、不動産取得税のように決済後に支払うものもあります。購入日に支払う現金だけでなく、後日必要な税金や予定している修繕も資金計画に入れましょう。

費用の項目と確認方法は、アパート経営の初期費用はいくら？自己資金・融資まで初心者向けに解説で詳しくまとめています。

フルローン・オーバーローンなら自己資金ゼロで始められる？

頭金を抑えられるケースはありますが、誰でも利用できるわけではありません。また、購入時の現金負担を抑えられても、運営中の予備資金が不要になるわけではありません。

種類	意味	注意点
フルローン	物件価格の全額を融資でまかなう形	諸費用まで借りられるとは限らない
オーバーローン	物件価格を超え、諸費用等も含めて融資を受ける形	利用条件が限られ、返済額も増える

返済額が増えれば、家賃が同じでも手元に残る現金は減ります。次は同じ物件について、借入を増やした場合の影響だけを示した単純な例です。

年間収支（仮定）	頭金あり	フルローン
借入額	1,600万円	2,000万円
年間家賃収入	144万円	144万円
年間運営費	36万円	36万円
年間返済額	72万円	90万円
年間手残り（税引前）	36万円	18万円

※物件価格2,000万円、借入以外は同じと仮定した説明用の概算例。年間返済額は同一の金利・借入期間を想定して比例的に設定した数字で、実際の融資見積もりではありません。取得費用、突発的な修繕、所得税等は別です。

金利や融資期間は金融機関・物件により異なります。空室や修繕も想定して試算してください。融資の基本は不動産投資ローンとは？初心者が知っておきたい融資の種類と7つのポイントをご覧ください。

借入が大きいほど、金利の動きが手残りに直結します。今の政策金利・長期金利・ローン金利の水準は、不動産投資の金利上昇リスク｜2026年の金利の動きで整理しています。

少ない自己資金なら中古と新築どっち？

少ない自己資金で現物を検討するなら、まず中古の価格・賃貸実績を調べる方法があります。ただし、安い中古が必ず安全という意味ではなく、修繕リスクを含めた比較が必要です。

種類	利益の考え方	確認したいこと
中古区分・中古戸建て	家賃収入（インカム）中心	空室、管理状態、修繕、再販のしやすさ
中古一棟	家賃収入・返済後の手残り重視	各戸の賃貸状況、大規模修繕、借入期間
新築区分マンション	基本は家賃収入中心	販売価格と周辺中古相場、利回り
土地から仕込む新築一棟	家賃収入＋条件次第で売却益も	土地代、建築総額、完成後の収益価値

土地を適正な価格で仕入れ、建築費を抑えられれば、新築一棟で完成後の価値との差を狙える場合もあります。ただし利益が保証されるわけではなく、建築費の上昇、工期、入居付け、売却価格のリスクもあります。

新築区分マンションと、土地から仕込む新築一棟は別の投資として見てください。どちらも「新築だから値上がりする」とは限りません。

会社員のうちに始めたほうがいいのはなぜ？

安定した給与や勤続年数が融資審査で評価される場合があるため、会社員のうちに銀行へ相談しておく価値はあります。ただし、会社員なら誰でも借りられるわけではなく、急いで買う理由にもなりません。

金融機関は年収だけでなく、勤務先・勤続年数・保有資産・既存借入・物件の収益性や担保評価などを見ます。会社員の信用力は強みになり得ますが、「借りられる＝買っていい」ではないことを忘れないでください。

よくある質問

年収いくらから不動産投資できますか？

一律の最低年収はありません。金融機関、物件価格、担保評価、自己資金、既存借入などで条件が変わるため、「年収○万円なら必ず購入できる」とは言えません。現金購入と融資購入でも判断は違います。

50代から始めるのは遅いですか？

50代からでも検討できますが、融資期間と完済時年齢には特に注意が必要です。返済期間が短いと毎月の返済額が大きくなることもあります。老後資金や退職後の収入も考え、50代から不動産投資を始めるのは遅い？メリット・注意点も確認してください。

100万円で区分マンションは買えますか？

条件によって可能性はゼロではありませんが、一般的に簡単とは言えません。物件価格に加えて諸費用や修繕費が必要で、融資を利用できるかも別問題です。100万円が手元現金のすべてなら、まずは情報収集と融資相談を優先したいところです。

頭金ゼロで始めても大丈夫ですか？

頭金ゼロでも安全とは限りません。フルローンが組めても、諸費用や空室・修繕に備える現金は必要です。借入額の大きさより、家賃下落や金利上昇が起きても無理なく返済できるかを確認しましょう。

まとめ｜不動産投資は「いくらあるか」より「いくら残せるか」

不動産投資のスタート金額に、すべての人に共通する正解はありません。自己資金の額だけでなく、購入後も生活と賃貸経営を続けられる余裕から逆算することが大切です。

• クラウドファンディングには1万円程度から参加できる商品がある。ただし元本保証ではない
• 現物は「頭金1〜2割＋諸費用＋購入後に残す現金」を目安にし、物件ごとに確認する
• 自己資金100万・300万・500万・1,000万円でも、選択肢は融資条件と資金配分で変わる
• 「買っていい金額」は、生活防衛資金・将来の支出・物件予備資金を差し引いて考える
• 会社員の信用力は強みになり得るが、借りられる金額まで無理に買う必要はない

まずは自分の預貯金から「使ってはいけないお金」を分け、購入後に残す現金を書き出してみてください。納得できる物件と資金計画がそろわなければ、今は買わないという判断も立派な選択です。

不動産投資を、もっと正直に。

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