土地を貸すと収入はいくら？土地を売らずに収益化する方法を比較

「使っていない土地を貸したら、毎月いくら入るのだろう」
「土地は残したい。でも、大きな借金をして建物を建てるのは不安」

土地を所有していると、こうした悩みが出てきます。

土地を貸す収入は、立地や広さ、使い道、契約条件で変わります。判断するときに大切なのは、賃料の金額と、税金・費用を引いて残るお金を分けることです。

駐車場や資材置場として貸す方法もあれば、事業者に土地を貸して店舗を建ててもらう方法もあります。土地所有者が建物を建てて貸せば、収入を増やせる可能性もありますが、その分だけ投資や返済の負担が加わります。

私が借地で土地活用を考えるときは、まず「事業用定期借地が成立する土地か」を確認したいと考えています。条件が合えば、建物への投資を抑えながら地代収入を得る選択肢になるからです。

この記事では、土地を貸す方法を「手残り」「負担するリスク」「将来の使い道」で比較します。

土地を貸すと収入はいくら？まず「賃料」と「手残り」を分けよう

毎月の賃料を12倍した金額が、そのまま使えるお金になるわけではありません。土地の固定資産税・都市計画税や、土地所有者が負担する管理・維持費などを差し引いて考えます。

年間の手残りの基本式

年間賃料収入 − 固定資産税・都市計画税− 管理・維持費 − 借入返済額

この記事の「手残り」は所得税・住民税・法人税等を引く前の簡易キャッシュフローです。初期投資や将来の大規模支出は別に確認します。税務上の所得とは異なります。

土地を貸した収入は、どのくらい手元に残る？

賃料収入があっても、その全額が手元に残るわけではありません。固定資産税などの税金や、契約上、土地所有者が負担する草刈り・整備などの費用を差し引いて考える必要があります。

土地の条件や貸し方によっては、こうした支出を差し引くと、手元に残るお金が少ないケースもあります。

貸す前に、年間の賃料収入と、自分が負担する税金・維持費を確認しておきましょう。

土地の収入は、どんな条件で変わる？

確認する条件	収入への影響を見るポイント
立地・周辺需要	誰が、何のために借りたい土地なのか
面積・形状・間口	必要な建物や駐車スペースを配置できるか
道路・出入り	車や歩行者が入りやすいか、業務用車両が使えるか
利用制限	用途地域や許認可の条件に合った利用ができるか
契約・費用負担	整備費、解体費、維持管理を誰が負担するか

同じ100坪でも、店舗が出店したい道路沿いと、車の出入りが難しい土地では条件が変わります。「坪数×一律の単価」だけで収入を決めないようにしましょう。

地貸し・普通借地・定期借地・建て貸しは何が違う？

最初に分けたいのは「建物を建てるか」と「誰が建物を所有するか」です。そのうえで、借地の契約方法を考えます。

「地貸し」は土地を貸すことを広く指す言葉です。一方、普通借地権や定期借地権は、建物所有を目的として土地を借りる場合の制度です。単に駐車場や資材置場として貸す契約と、同じ意味ではありません。

方法	利用のイメージ	土地所有者の建物投資	主な確認点
建物を建てずに貸す	駐車場・資材置場など	原則なし。 整備費等は別	使い方、賃料、維持費、原状回復
普通借地	借主が建物を所有する	原則なし	更新や将来の土地返還
事業用定期借地	事業者が店舗等を建てる	原則なし。 土地整備等は契約次第	事業者の信用、地代、期間、終了時の対応
建て貸し	土地所有者が店舗等を建て、事業者に貸す	あり	投資回収、返済、修繕、撤退後の再利用
アパート経営	土地所有者が共同住宅を建て、各部屋を貸す	あり	賃貸需要、空室、修繕、融資、出口

駐車場などでも、建物所有の目的や利用実態により契約の扱いが変わります。名称だけで判断せず、実際の利用計画に合わせて確認します。

普通借地と定期借地では、終わり方が違う

普通借地権は、当初の存続期間が原則30年で、これより長く定めることもできます。土地所有者が更新を拒むには正当事由が必要になるため、「期間を書けば、その日に必ず土地が返る」とは考えられません。

定期借地権は、所定の要件を満たして更新しない仕組みを設けるものです。将来、土地の使い道を見直したい土地所有者にとって、この違いは重要です。

制度の参考：国土交通省「定期借地権の解説」。既存契約には旧法が適用される場合もあるため、別途確認が必要です。

土地所有者が事業用定期借地を最初に検討したい理由は？

事業者が建物を建てる形なら、土地所有者が建築費を負担せず、土地の賃料を受け取る計画を組めるからです。

例えば、事業者が自社の店舗を建てるために土地を借り、土地所有者に地代を支払う形です。土地所有者自身が店舗を建てる建て貸しとは、建物への投資負担が違います。

私は、出店需要があり、契約条件も整うなら、事業用定期借地を「ローリスク寄り・ミドルリターン」を目指す第一候補として考えます。

ただし、これは建物投資を伴う方法と比較したときの考え方です。一定の収益や安全性を保証する区分ではなく、地代が高くなる制度でもありません。

事業用定期借地の基本条件

• 対象は、専ら事業に使う建物の所有。居住用は対象外。
• 契約期間は10年以上50年未満。
• 契約は公正証書で行う。
• 30年以上50年未満では、更新・再築による期間延長・建物買取請求を排除する特約を定める。

10年以上30年未満では、上記の更新等に関する規定が法律上適用されない仕組みです。期間によって契約上の整理が異なります。

参考：国土交通省、日本公証人連合会「土地建物賃貸借 Q17」。

建物を持たなくても、リスクは残る

借主の業績が悪化すれば、地代の滞納や撤退が問題になる可能性があります。また、契約期間中に土地所有者の事情が変わっても、自由に土地を取り戻せるわけではありません。

終了時の解体・撤去を借主負担と定めても、その時点で借主に資金がなければ、予定どおりに進まないおそれがあります。契約の内容と、相手が実行できるかを両方確認する必要があります。

このリスクに備えるには、解体・撤去費を見込んだ保証金を預かるなど、費用を確保する方法も契約時に検討します。

保証会社を利用する場合も、地代の滞納だけでなく、建物の解体・撤去費まで保証されるか、上限額や対象外となる条件を確認することが大切です。

事業用定期借地が成立する土地は、どこを確認する？

土地所有者が貸したい条件と、事業者が出店できる条件が合うことが必要です。土地が広い、道路沿いにあるという理由だけでは決まりません。

確認項目	現場で見る内容
商圏・需要	周辺人口、利用者の動き、競合店、想定する業態との相性
道路からの入りやすさ	間口、中央分離帯、交差点との関係、右折進入のしやすさ
土地の使いやすさ	形状、高低差、建物・駐車場・搬入路の配置
建築・許認可	用途地域、接道、開発や農地転用等の確認が必要か
整備の負担	既存建物の解体、造成、上下水道、地盤・土壌の調査と対応
事業者・契約条件	信用力、地代、契約期間、中途解約、保証、終了時の原状回復

土地の整備費を土地所有者が多く負担するなら、「建物を建てないから初期費用はかからない」とは言えません。提示地代と一緒に、貸せる状態にするまでの費用も見ます。

事業用定期借地が難しい場合は、住宅需要を確認し、アパートや戸建賃貸などを比較します。大きな投資を避けたい場合や、近い将来に別の使い道がある場合は、駐車場などの活用も候補になります。

建て貸しは儲かる？地代より高い賃料でも手残りで比較する

建て貸しは土地と建物を提供するため、土地だけを貸す場合より高い賃料を見込めることがあります。ただし、返済・修繕・建物の税金も加わります。

土地活用の提案を受けたら、まず同じ項目で手残りを並べてみましょう。

仮定の数字で見る、3つの収入と手残り

土地300坪で比較｜賃料が高いほど、手残りも増える？

今回は、千葉県北西部の幹線道路沿いにある300坪の更地を想定し、「駐車場用地の一括貸し」「事業用定期借地」「建て貸し」を比較します。

店舗は平屋60坪のミニスーパーとし、店舗用地と駐車場を合わせた300坪全体を貸す設定です。

以下は、収入と費用負担の違いを示すためのモデルケースです。実際の見積額や地域の相場を示すものではありません。賃料は年間を通じて全額入金されるものとします。

比較の条件

• 土地の固定資産税・都市計画税：3方式とも年間100万円と仮定。
• 駐車場の一括貸し：月額賃料20万円。舗装・設備・日常管理は運営会社負担。
• 事業用定期借地：月額地代50万円。建物・外構・駐車場舗装は借主負担。
• 建て貸し：月額賃料80万円。建物・引込工事・外構・駐車場舗装の工事費を税込8,000万円と仮定。内装・店舗設備はテナント負担。

建て貸しの工事費は、建設協力金3,000万円と銀行融資5,000万円で賄います。建設協力金は無利息・15年返済、銀行融資は年2％・20年・元利均等返済とします。

年間の項目	駐車場の一括貸し	事業用定期借地	建て貸し
月額賃料（仮定）	20万円	50万円	80万円
年間賃料収入	240万円	600万円	960万円
土地の固定資産税・都市計画税	▲100万円	▲100万円	▲100万円
建設協力金の返済	なし	なし	▲200万円
銀行融資の返済	なし	なし	▲約303.5万円
上記支出を引いた年間残額	140万円	500万円	約356.5万円
月平均の残額	約11.7万円	約41.7万円	約29.7万円

表の残額は、最終的な手残りではありません。

建て貸しでは、ここから建物の固定資産税・都市計画税、保険料、所有者が負担する修繕費などを差し引きます。駐車場・定期借地でも、契約上の所有者負担の費用があれば別途必要です。

設計・申請費などの初期諸費用、将来の大規模修繕・解体費、所得税・住民税等は含めていません。賃料は消費税別の金額とし、消費税の納付・還付も省略しています。返還する敷金・保証金は、賃料収入に加えていません。

👉 土地活用の提案書はここを疑え｜収支計画書の5つのチェックポイント

建て貸しは、減価償却による税負担の違いも見る

今回の設定では、月80万円の建て貸しよりも、月50万円の事業用定期借地のほうが、表に示した年間残額は多くなります。

ただし、これだけで最終的な有利・不利は決まりません。

個人が建物を所有して貸す場合、建物などの取得費用を減価償却費として必要経費に計上できます。減価償却費は、その年に同額の現金支出を伴わずに、不動産所得の金額を減らすため、所得税などの負担を抑える効果があります。

一方、銀行融資や建設協力金の元金返済は、現金が減っても必要経費にはなりません。賃貸事業のための銀行借入の利息は、原則として必要経費になります。

「手元に残る現金」と「所得税を計算する所得」は違うという点が、建て貸しを比較する際の重要なポイントです。

減価償却費は、工事費を建物・設備・舗装などに分け、それぞれの耐用年数等に応じて計算します。税負担への影響も、所有者の所得や税率によって変わるため、今回の表には具体的な節税額を加えていません。

また、この表は建設協力金と銀行融資を返済している期間の比較です。返済終了後は現金収支が改善する一方、築年数が進めば修繕費が増える可能性もあります。

土地活用を選ぶときは、月額賃料だけでなく、返済中の手残り、税引後の収支、返済終了後の収入と修繕費までを合わせて比較しましょう。りません。最初に出すお金、年間の手残り、将来の支出までを一組にします。

参考：国税庁「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」 ／ 国税庁「必要経費の知識」

借主が撤退したあと、誰に貸せるか

建て貸しで見落としたくないのが、建物の使い回しやすさです。

特定の業態に合わせた建物は、その事業者には使いやすくても、次の借主に貸すための改装費が大きくなることがあります。借主が退去して賃料が止まっても、借入返済や固定資産税・都市計画税は続きます。

• 契約期間内の収入で、どこまで投資を回収できるか。
• 中途解約時に、どのような取り決めがあるか。
• 半年、1年と空いた場合、資金が持つか。
• 別業種へ貸すために、どの程度の改装が必要か。

アパート経営も含め、どこまでリスクを取るべき？

土地活用は、収入を増やす代わりに、自分がどの負担を引き受けるかを選ぶことでもあります。

方法	特徴	特に気を付ける負担
建物を建てずに貸す	投資を抑えやすいが、手残りが小さい場合もある	税負担、借主の使い方、原状回復
事業用定期借地	建物投資を抑えつつ、需要に合った地代を目指す	一社への依存、長期の土地拘束、撤退・返還時の対応
建て貸し	建物への投資によって収入を増やすことを狙う	返済、修繕、一社の撤退、建物の転用
アパート経営	複数世帯から家賃を受け取る	空室、家賃下落、入退去対応、修繕、返済

アパートには、複数の入居者に収入源を分けられる特徴があります。一方で、同じ地域・同じ建物に集中しているため、地域の需要低下や建物全体の修繕リスクは残ります。
土地を貸す方法とアパート建築で迷う方は、自分の土地がアパート経営に向いているかを判断するポイントも参考にしてください。賃貸需要・建築費・戸数・返済後の手残りから検討できます。

一棟を一社に貸す方法は、窓口をまとめやすい反面、その一社が撤退した際の影響が大きくなります。管理の手軽さと、収入が止まるときの大きさを分けて考えましょう。

検討するときの順番

1. 将来も土地を持ちたいか、いつ使い道を変えたいかを決める。
2. 事業用定期借地の出店需要と契約条件を確認する。
3. 成立が難しければ、住宅需要に合うアパート・戸建賃貸等を検討する。
4. 具体的な事業者の要望があれば、建て貸しの投資回収と比較する。
5. 大きな投資をしない方法も残し、最終的な手残りと負担で選ぶ。

土地を貸す前に確認したい、税金・契約・相続のポイントは？

契約前に「今の収入」「途中で状況が変わったとき」「契約が終わるとき」の3つを確認します。

税金は、活用後の使い方で確認する

土地の固定資産税などは、利用状況によって扱いが変わります。住宅用地には課税標準の特例がありますが、店舗の敷地や独立した駐車場・資材置場などは、原則としてその住宅用地の特例の対象ではありません。

今ある住宅を取り壊して貸す場合は、現在の納税額をそのまま収支計画に入れないようにしましょう。計画後の税額を自治体に確認して比較します。

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
※住宅用地の特例についての参考資料です。自治体独自の軽減措置や実際の税額は、土地が所在する自治体で確認してください。

契約終了時は、負担者と実行方法まで決める

事業用定期借地では、契約終了時に借主が建物を解体・撤去し、原状回復したうえで土地を返還するのが基本です。

そのため、契約時には「原状回復として、どこまで撤去するか」を具体的に決めておきます。建物だけでなく、基礎、駐車場の舗装、看板、地中の配管なども含め、撤去するものと、双方の合意で残すものを明確にします。

あわせて、解体・撤去費の負担、返還期限、完了時の確認方法も定めます。借主負担とする場合でも、資金不足に備え、解体費を見込んだ保証金などを検討しておくことが大切です。

中途解約の条件、賃料改定、転貸の可否、保証金の精算方法も、契約前に確認しましょう。契約に原状回復義務を定めることと、実際にその費用を確保できることの両方を確認しておく必要があります。

相続する人にも、長期契約の内容を共有する

長い契約は、次の世代の土地の使い方にも関わります。「自分が収入を得られるか」に加えて、「引き継ぐ人が契約と負担を把握できるか」も大切です。

土地を残す目的、契約期間、借入、預かっている保証金、終了時の対応を整理しましょう。相続税への影響は、貸し方や権利関係などで変わるため、節税額を一律に見込まず税理士に個別確認します。

土地を貸す収入について、よくある質問

50坪・100坪なら、毎月いくらで貸せますか？

土地の広さだけでは決まりませんが、私が千葉県北西部で土地活用に関わってきた経験をもとに、一例を紹介します。

更地価格を1坪40万円程度と見込み、事業用定期借地の年間地代をその価格の4〜5％として考えると、月額地代は次のようになります。

土地面積	想定する更地価格	月額地代の目安
50坪	2,000万円	約6.7万〜8.3万円
100坪	4,000万円	約13.3万〜16.7万円

※千葉県北西部での経験をもとに条件を設定した計算例です。特定の成約事例や、地域全体の相場を示すものではありません。

店舗用地として貸す場合は、建物部分だけでなく、駐車場や通路を含めた土地全体で賃料を考えます。同じ面積でも、道路からの入りやすさや土地の形、周辺の需要によって、借り手の評価は変わります。

実際に貸す際は、近隣の似た条件の貸地や事業者の提示賃料を確認し、固定資産税・都市計画税などを差し引いて、いくら残るかまで比較しましょう。

建物を建てずに貸せば、費用はかかりませんか？

建築費を負担しない場合でも、解体・測量・造成・舗装などの費用が必要になることがあります。誰が負担するかは契約次第なので、地代と初期費用を一緒に確認します。

事業用定期借地なら、必ずアパートより有利ですか？

いいえ。事業者の需要や地代条件が合わなければ、成立しないこともあります。住宅需要が強い土地では、アパート等のほうが目的に合う場合もあります。建物投資の負担、手残り、将来の使い道まで比べて選びます。

PR｜ほかの土地活用方法も比較したい方へ

建物を建てる方法や駐車場経営とも比べたい方は、土地活用の代表的な6つの方法と収支の考え方も参考にしてください。

土地を所有し、アパート・マンションなどを建てて活用する方法も検討したい方は、タウンライフ土地活用で建築プランや見積もりを無料で依頼する方法もあります。初期費用や収支を比べ、自分が負担できる範囲に合う計画か確認しましょう。対応できる会社の有無は、土地の所在地や条件によって異なります。

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まとめ｜土地を貸すときは、収入と引き受けるリスクを一緒に見る

土地を売らずに収益化する方法は、一つではありません。

建物を建てずに貸す方法、事業者に建ててもらう事業用定期借地、自分で建てる建て貸しやアパート経営。それぞれ、得られる収入と負担するリスクが違います。

私が土地所有者の視点で最初に確認したいのは、事業用定期借地が成立する需要と条件があるかです。そのうえで、住宅活用や建て貸しなどと比較します。

提示された月額賃料を、税金・費用・返済後の手残りに直す。そして、最初に必要なお金と、契約終了時の負担を確認する。

まずは固定資産税の課税明細書と土地の図面を手元に用意し、「毎年いくら残したいか」「借入はどこまで許容できるか」「いつまで貸せるか」を書き出してみてください。自分の条件が決まると、提案を比較しやすくなります。

不動産投資を、もっと正直に。

LIVE GEMINI

制度の確認日：2026年9月27日。本文の数値例は説明用の仮定です。個別契約の法務・税務判断は、土地や契約の条件に合わせて確認してください。