不動産投資 融資・収支シミュレーター

不動産投資シミュレーションの結果をどう見る？

シミュレーション結果では、毎月の返済額だけでなく、年間キャッシュフローや実質利回り、返済後CF率、返済比率まで確認できます。

不動産投資では、表面上の利回りだけで判断するのではなく、ローン返済や経費を差し引いたあとに「実際にいくら手元に残るのか」を見ることが大切です。

① 年間キャッシュフローを見る

年間キャッシュフローは、年間家賃収入から年間経費とローン返済額を差し引いたあとに、手元に残るお金の目安です。

表面利回りが高く見える物件でも、ローン返済や管理費・修繕費などの負担が大きければ、実際のキャッシュフローは少なくなることがあります。物件を比較するときは、利回りだけでなく「年間でいくら残るのか」まで確認することが大切です。

② 実質利回りを見る

実質利回りは、年間家賃収入から年間経費を差し引いた収益を、物件価格に対する割合で表したものです。

表面利回りは物件を比較するときの目安になりますが、実際の運営では管理費や修繕費などの経費がかかります。そのため、シミュレーションでは表面利回りだけでなく、経費を考慮した実質利回りも確認しておきましょう。

実質利回りの目安は？
アパート経営では、実質利回り4〜5％前後がひとつの目安として紹介されることがあります。一方で、3％前後になると、空室や修繕費、金利上昇などによってキャッシュフローに余裕がなくなる可能性もあります。

ただし、利回りは高ければ高いほど良いというものではありません。都心の築浅物件と郊外の中古物件では、期待できる利回りもリスクも異なります。数字だけで判断せず、エリア・築年数・空室リスク・修繕費・融資条件まで含めて判断することが重要です。

👉 アパート経営の利回りは何％が目安？表面利回り・実質利回りの違いを初心者向けに解説

③ 返済比率を見る

返済比率は、年間家賃収入に対して年間ローン返済額がどのくらいの割合を占めているかを見る指標です。

返済比率が高くなるほど、家賃収入の多くがローン返済に回るため、空室や修繕、金利上昇などが発生したときにキャッシュフローの余裕が小さくなります。反対に返済比率が低ければ、それだけ返済後の資金に余裕を持ちやすくなります。

返済比率の目安は？
不動産投資では、返済比率は50％前後がひとつの目安として使われています。返済比率が50％なら、年間家賃収入の半分がローン返済に充てられる計算です。

ただし、残りの50％がそのまま利益になるわけではありません。ここから管理費、修繕費、固定資産税、保険料などの経費がかかり、空室によって家賃収入が減る可能性もあります。

特に返済比率が高くなるほど、空室や家賃下落、金利上昇が起きたときにキャッシュフローが圧迫されやすくなります。返済比率だけで判断せず、年間キャッシュフローや実質利回りと合わせて確認することが大切です。

④ 返済後CF率（自己資金比）を見る

返済後CF率（自己資金比）は、ローン返済後に残る年間キャッシュフローが、投じた自己資金に対して何％になるかを見る指標です。

たとえば、自己資金1,000万円に対して年間キャッシュフローが70万円なら、返済後CF率は7％です。物件価格や利回りだけでは分かりにくい、「自分が実際に出したお金に対して、年間どのくらいのキャッシュフローを得られるか」を確認できます。

返済後CF率は何％くらいが目安？
返済後CF率は、物件の種類やエリア、自己資金の入れ方、金利、融資期間によって大きく変わるため、「○％以上なら良い」と一律に判断できるものではありません。

同じ物件でも、自己資金を少なくすれば返済後CF率は高くなりやすい一方、借入額が増えることで毎月の返済負担は大きくなります。反対に、自己資金を多く入れれば返済負担は軽くなりますが、自己資金に対するCF率は低くなることがあります。

そのため、返済後CF率は数字の高さだけを見るのではなく、年間キャッシュフロー・返済比率・実質利回りとセットで確認することが大切です。

参考：72の法則とは？
「72の法則」は、一定の利回りで複利運用した場合に、資産が約2倍になるまでの年数を簡易的に計算する方法です。たとえば年7％なら「72÷7≒10.3年」が目安になります。

ただし、不動産投資の返済後CF率は複利運用の利回りそのものではありません。空室、家賃下落、修繕、金利変動などもあるため、ここでは自己資金に対する収益性をイメージするための参考として考えましょう。

シミュレーションだけで物件を判断しない

このシミュレーションで良い数字が出たからといって、その物件が必ず良い投資になるとは限りません。実際の不動産投資では、空室による家賃収入の減少、突発的な修繕、大規模修繕、固定資産税などの税金、購入時の諸費用、金利上昇など、さまざまな要因が収支に影響します。

また、購入時の収支だけでなく、将来いくらで売却できるのかという出口戦略も重要です。シミュレーション結果は物件を比較・検討するためのひとつの材料として使い、最終的には物件・融資・収支・出口まで総合的に確認しましょう。

不動産投資を始める前に確認しておきたいこと

不動産投資では、ひとつの数字だけで物件の良し悪しを判断することはできません。物件そのものの条件に加えて、融資条件、購入後の収支、将来の売却まで一連の流れで考えることが大切です。

はじめて不動産投資を検討する方は、次のポイントもあわせて確認してみてください。

👉 不動産投資の物件選び｜初心者が失敗しないためのポイント

👉 不動産投資の融資とは？初心者が知っておきたい銀行選びと審査のポイント

👉 不動産投資の収支とは？初心者でもわかるキャッシュフローと税金の基本

👉 不動産投資の出口戦略とは？売却まで考えて物件を選ぶポイント

気になる物件があれば、実際の数字を入れて試してみてください

気になる物件が見つかったら、物件価格・自己資金・金利・融資期間・家賃収入・年間経費を入力して、実際の収支をシミュレーションしてみてください。

同じ物件でも、自己資金や融資条件が変わるだけで、毎月の返済額や年間キャッシュフロー、返済比率は大きく変わります。条件をいくつか変えて比較してみると、その物件の収支がどこまで耐えられるのかも見えてきます。

未公開物件情報をLINEで受け取る

ライブジェミニでは、一般の不動産ポータルサイトには掲載されていない未公開物件・非公開物件の情報をLINEでご案内しています。

希望エリア・予算・物件種別などをLINEでお知らせいただければ、条件に合う物件情報がある場合に個別にご案内します。土地・マンション・ビル・一棟物件・区分マンション・蓄電所など、幅広くご相談いただけます。

※ご希望の条件によっては、ご紹介できる物件がない場合もあります。