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アパート経営を始めると、「経費を使えば節税できる」という話を聞くことがあります。
でも、そもそも何が経費になるのでしょうか。
「アパートローンの返済は全部経費になる？」
「修繕費や管理費は？」
「減価償却ってよく聞くけど、どういう仕組み？」
アパート経営では、経費と節税はセットで考えることが大切です。
特に初心者の方に知っておいてほしいのが、ローン返済のすべてが経費になるわけではないことです。借入金の元本返済と利息では、税務上の考え方が異なります。
そして、もう一つ重要なのが減価償却です。
アパート経営の収支を考えるときは、「実際にいくらお金が出ていったか」と「税金を計算するときにいくら経費として扱われるか」は、必ずしも同じではありません。
この記事では、アパート経営で経費にできる主なものを整理しながら、節税・ローン返済・減価償却の関係を初心者の方にも分かりやすく解説します。
アパート経営では「経費」と「節税」をセットで考える
本業の所得がある人は「損益通算」も理解しておきたい
アパート経営では、家賃収入から管理費や修繕費、借入金の利息、減価償却費などの必要経費を差し引いて、不動産所得を計算します。
会社員や事業をしていて本業の所得がある人の場合、アパート経営で不動産所得が赤字になると、一定の条件のもとで本業の所得と損益通算できる場合があります。
ここで大切なのは、「節税するために無駄なお金を使えばいい」ということではありません。
アパート経営に必要な経費を正しく計上し、そのうえで税金の仕組みを理解することが重要です。
特に知っておきたいのが減価償却です。
減価償却では、建物などの取得にかかった金額を購入した年にすべて経費にするのではなく、一定の期間に分けて経費として計上していきます。
そのためアパート経営では、実際のお金の動きと、税務上の利益が一致しないことがあります。
この違いを理解することが、アパート経営の収支と節税を考える第一歩です。
※不動産所得の赤字でも損益通算できない部分があるなど、税務上の取り扱いには条件があります。実際の申告については税理士などの専門家に確認してください。
アパート経営で経費にできる主なもの
建物や設備の購入代金は「減価償却」で経費にする
アパートを購入したとき、建物や設備の購入代金を、その年にすべて経費として計上するわけではありません。
建物や一定の設備は、原則として決められた期間に分けて減価償却費として経費に計上していきます。
減価償却で大切なのは、「実際のお金の動き」と「税務上の経費」が違うという点です。
建物を購入したときには実際にお金が動いていますが、その後は毎年その購入代金を支払っているわけではありません。それでも、一定のルールに基づいて減価償却費を必要経費として計上していきます。
その結果、家賃収入が入って手元にお金が残っていても、減価償却費を含めて不動産所得を計算すると、税務上の利益が小さくなったり、赤字になったりする場合があります。
さらに、本業の所得がある人の場合、不動産所得の赤字を一定の条件のもとで損益通算できるケースがあります。
つまり減価償却は、単に「建物代を何年かに分けて経費にする」というだけではなく、アパート経営のキャッシュフローと節税を考えるうえで重要な仕組みなのです。
ローン返済はすべて経費になるわけではない
アパート経営では、金融機関から融資を受けて物件を購入する人も多いと思います。
ここで初心者の方が勘違いしやすいのが、「毎月銀行に返済しているお金は、すべて経費になるのでは？」という点です。
ローンの返済額は、大きく「元本」と「利息」に分かれています。
このうち、借入金の元本返済は必要経費にはなりません。一方、アパート経営のための借入金にかかる利息は、原則として必要経費になります。
つまり、毎月ローンを返済して実際にはお金が出ていっても、その返済額すべてを経費にできるわけではありません。
ここが、先ほど説明した減価償却と合わせて理解しておきたいポイントです。
減価償却費は、その年に同額の現金が出ていなくても経費として計上される。
ローンの元本返済は、現金が出ていっても経費にはならない。
この違いを理解すると、アパート経営ではなぜ「手元に残るお金（キャッシュフロー）」と「税務上の利益」が違うのかが見えてきます。
アパート経営の融資では、毎月の返済額だけでなく、金利や返済期間、金融機関がどこを見て融資を判断するのかを理解しておくことも大切です。詳しくは「アパート経営の融資とは？銀行が見るポイントとローンの考え方を初心者向けに解説」で解説しています。
修繕費は経費になるが「資本的支出」には注意
アパート経営を続けていると、建物を維持するための修繕が必要になります。
なかでも、オーナーにとって大きな支出になりやすいのが、外壁塗装や屋上・バルコニーなどの防水工事です。
こうした工事は建物を長く維持していくために重要ですが、支払った工事代金が必ずその年に全額「修繕費」として経費になるとは限りません。
壊れた部分を元の状態に戻したり、建物の通常の維持管理のために行ったりする工事であれば、修繕費として必要経費になる場合があります。
一方で、建物の価値を高めたり、耐久性を高めたりする工事などは、「資本的支出」と判断される場合があります。
資本的支出になると、その年に全額を経費にするのではなく、資産として計上して減価償却していくことになります。
つまり、外壁塗装や防水工事は金額だけを見るのではなく、「どんな目的で、どんな工事をしたのか」まで確認することが大切です。
大きな修繕に備えて「修繕資金」を積み立てておく
外壁塗装や防水工事は、アパート経営の中でもまとまった資金が必要になりやすい修繕です。
そのため僕は、家賃収入が入ったからといって、すべてを使えるお金だと考えないことが大切だと思います。
将来の外壁塗装や防水工事、設備交換などに備えて、毎月の家賃収入の中から一定額を修繕資金として残しておく考え方です。
ただし、自分の口座で修繕のためにお金を積み立てても、積み立てた金額そのものをその年の必要経費にできるわけではありません。
実際に修繕を行ったときに、その工事内容によって修繕費として経費になるのか、資本的支出として減価償却していくのかを判断します。
だからアパート経営では、税務上の経費だけを見るのではなく、将来の大規模修繕に備えて現金を残しておくことも重要です。
アパート経営では、修繕費がいつ・どのくらい発生する可能性があるのかをあらかじめ考えておくことも大切です。修繕リスクについては「不動産投資の修繕リスクとは？初心者が知っておきたい修繕費と対策」で詳しく解説しています。
アパート経営にかかる税金の中にも経費にできるものがある
アパートを所有・経営していると、さまざまな税金がかかります。
代表的なものとして、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、事業税、登録免許税、印紙税などがあります。
アパート経営に関係して支払う税金の中には、必要経費として計上できるものがあります。代表的なものとして、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税などがあります。
ただし、支払った税金なら何でも経費になるわけではありません。
たとえば、所得税や住民税は個人に対して課される税金なので、不動産所得を計算するときの必要経費にはなりません。
そのため、「税金を払った＝全部経費」と考えるのではなく、何に対して支払った税金なのかを確認することが大切です。
管理会社に支払う管理手数料も経費になる
アパート経営では、入居者募集や家賃の集金、入居者からの問い合わせ対応、退去時の手続きなどを管理会社に任せるケースが多くあります。
こうしたアパート経営のために管理会社へ支払う管理手数料は、必要経費として計上できます。
管理をすべて自分で行えば管理手数料を抑えることはできますが、僕は単純に「管理費がもったいない」という理由だけで自主管理を選ぶ必要はないと思います。
アパート経営では、家賃を受け取るだけではなく、入居者対応や設備トラブル、退去、募集など、さまざまな管理業務が発生します。
そのため、管理手数料は単なるコストではなく、アパート経営を安定して続けるために必要な経費の一つとして考えることが大切です。
火災保険・地震保険などの保険料
アパート経営では、火災や自然災害などに備えて火災保険や地震保険などに加入することがあります。
アパート経営に必要な保険料は、必要経費として計上できます。
ただし、複数年分の保険料をまとめて支払った場合、基本的には支払った年に全額を経費にするのではなく、その年に対応する期間分を経費として計上していくことになります。
保険は経費になるかどうかだけでなく、アパート経営のリスク管理という意味でも重要です。
特に僕は、保険料を単なる「削減したい経費」と考えるのではなく、万が一の大きな出費からアパート経営を守るためのコストとして考えることが大切だと思います。
水道光熱費・通信費もアパート経営に必要な分は経費になる
アパート経営では、共用部分の電気代や水道代など、オーナー側が負担する水道光熱費が発生することがあります。
こうしたアパート経営のために必要な水道光熱費は、必要経費として計上できます。
また、管理会社や仲介会社との連絡、入居者対応、物件情報の確認など、アパート経営のために使用した電話代やインターネット料金などの通信費も経費になる場合があります。
ただし、ここで注意したいのが、プライベートでも使っているスマートフォンやインターネット料金です。
仕事と私生活の両方で使用している場合は、すべてをアパート経営の経費にするのではなく、実際の使用状況に応じて事業分とプライベート分を分けて考える必要があります。
「自分で払ったものなら何でも経費になる」のではなく、その支出がアパート経営に必要だったのかを説明できることが大切です。
物件確認などの旅費・交通費
アパート経営では、所有物件の現地確認や管理会社との打ち合わせ、修繕工事の確認などで移動することがあります。
こうしたアパート経営のために必要な移動にかかった交通費や宿泊費などは、必要経費として計上できる場合があります。
たとえば、電車代やバス代、高速道路料金、駐車場代などです。
ただし、旅行のついでに物件を見たからといって、旅行代金のすべてが経費になるわけではありません。
大切なのは、その支出がアパート経営に必要だったことを説明できるかどうかです。
そのため、領収書を保管するだけでなく、「どの物件を確認したのか」「誰と何の打ち合わせをしたのか」など、目的が分かるように記録しておくと安心です。
接待交際費はアパート経営との関係が重要
アパート経営をしていると、不動産会社や管理会社、取引先などと打ち合わせを兼ねて飲食することもあります。
こうした飲食代などについても、アパート経営に直接関係する支出であれば、必要経費として認められる場合があります。
ただし、単に友人や家族と食事をしただけでは、アパート経営の経費にはなりません。
大切なのは、「誰と」「何の目的で」使ったお金なのかを説明できることです。
領収書を残すだけではなく、相手や打ち合わせの目的なども記録しておくと、後から確認しやすくなります。
また、「経費にできるから」という理由で必要のない飲食を増やしてしまえば、結局は自分のお金が出ていきます。
節税のためにお金を使うのではなく、アパート経営に必要な支出を正しく経費にする。
アパート経営で経費にできないもの
ローンの元本返済は経費にならない
アパートローンを毎月返済していると、実際にお金が出ていくため、返済額のすべてが経費になるように感じるかもしれません。
しかし、ローン返済のうち元本部分は必要経費にはなりません。
元本返済は、借りたお金を金融機関へ返しているだけだからです。
一方、アパート経営のための借入金にかかる利息部分は、原則として必要経費になります。
ここで注意したいのは、税務上は利益が出ていても、ローンの元本返済によって手元の現金が減っていることがあるという点です。
だからアパート経営では、税務上の利益だけでなく、ローン返済後に実際いくら現金が残るのかを見ることが大切です。
所得税・住民税は経費にならない
アパート経営で利益が出ると、その所得に応じて所得税や住民税がかかります。
しかし、所得税や住民税は、アパート経営そのものにかかる費用ではなく、個人の所得に対して課される税金です。そのため、原則として不動産所得の必要経費にはできません。
一方で、先ほど紹介した固定資産税や都市計画税など、アパート経営に直接関係する税金には必要経費として計上できるものがあります。
つまり、「税金を払ったから経費になる」のではなく、その税金が何に対して課されたものなのかを見ることが大切です。
土地の購入代金は減価償却できない
アパートを購入するときは、購入価格を「土地」と「建物」に分けて考えることが重要です。
建物は時間の経過や使用によって価値が減っていく資産と考えられるため、一定のルールに基づいて減価償却していきます。
一方、土地は減価償却できません。
そのため、土地の購入代金を毎年少しずつ必要経費として計上していくことはできません。
たとえば、同じ購入価格のアパートでも、土地と建物の価格の内訳によって減価償却費は変わってきます。
だからアパートを購入するときは、表面利回りや毎月の返済額だけを見るのではなく、土地と建物の価格がそれぞれいくらなのかも確認しておくことが大切です。
プライベートな支出は経費にならない
アパート経営をしているからといって、日常生活で使ったお金まで経費にできるわけではありません。
家族との食事代や個人的な旅行代、日用品の購入費など、アパート経営と関係のない支出は必要経費にはできません。
また、スマートフォン代や自家用車の費用など、アパート経営とプライベートの両方で使っているものについては、事業で使用した部分とプライベートで使用した部分を合理的に分けて考える必要があります。
大切なのは、領収書があるかどうかだけではありません。
「この支出は、なぜアパート経営に必要だったのか？」
これをきちんと説明できることが重要です。
そして、節税を意識するあまり必要のない支出を増やしてしまえば、手元のお金は減ってしまいます。
経費を増やすことが目的ではなく、必要な経費を正しく計上して、手元にお金を残すこと。
僕はここを、アパート経営では大切にしたいと考えています。
減価償却を理解するとアパート経営の節税が見えてくる
減価償却は、アパート経営の経費や節税を考えるうえで、とても重要な仕組みです。
ただ、「減価償却をすると節税できる」とだけ覚えてしまうと、本当の意味が分かりにくくなります。
大切なのは、実際に手元から出ていくお金と、税金を計算するときの経費は同じではないということです。
そこで、家賃収入から不動産所得がどのように計算されるのか、簡単な流れで見てみましょう。
家賃収入から経費と減価償却費を差し引いて不動産所得を計算する
たとえば、
年間家賃収入：600万円
管理費・修繕費・借入金利息など：200万円
減価償却費：300万円
というシンプルな例にします。
すると、
家賃収入600万円 − その他の経費200万円 − 減価償却費300万円
＝ 不動産所得100万円
となります。
ここで重要なのは、減価償却費300万円は、その年に300万円の現金を支払ったという意味ではないことです。
つまり、税務上は300万円を経費として計上しながら、実際のキャッシュフローでは同じ300万円がその年に出ていくわけではありません。
この仕組みがあるため、アパート経営では「税務上の利益」と「実際に手元に残るお金」に差が生まれます。
逆に、ローンの元本返済は実際に現金が出ていくのに必要経費にはなりません。
だから僕は、アパート経営を見るときには、税務上いくら利益が出ているかだけではなく、ローン返済後に実際いくら現金が残っているのかを見ることが大切だと考えています。
減価償却で赤字になった場合は「損益通算」できることがある
会社員の給与や事業など、本業で所得がある人にとって、減価償却を理解することが重要な理由の一つが「損益通算」です。
アパート経営の家賃収入から、管理費や修繕費、借入金の利息などの必要経費と減価償却費を差し引いた結果、不動産所得が赤字になることがあります。
この不動産所得の赤字は、一定の条件のもとで給与所得や事業所得などと損益通算できる場合があります。
つまり、本業で所得が出ている人でも、不動産所得の赤字と相殺することで、課税対象となる所得が小さくなり、結果として所得税などの負担が軽くなる場合があります。
ただし、ここで大切なのは、「赤字を作れば得」ということではありません。
実際にアパート経営で現金がどんどん減っている赤字と、減価償却費の計上によって税務上赤字になっている状態では意味が大きく違います。
目指したいのは節税そのものではなく、手元に現金を残しながら、利用できる税務上の仕組みを正しく活用することです。
なお、不動産所得の赤字には、土地取得のための借入金利子に対応する部分など、損益通算の対象にならないものがあります。実際の税務処理については税理士などの専門家に確認してください。
節税できてもキャッシュフローが悪ければ意味がない
節税はアパート経営のメリットの一つですが、税金を減らすことだけを目的にしてしまうと、本来見るべき数字を見失ってしまいます。
たとえば、経費を増やせば税務上の利益は小さくなるかもしれません。しかし、そのために必要のないお金まで使ってしまえば、当然ながら手元の現金は減ってしまいます。
また、ローンの元本返済は経費にはなりませんが、実際には毎月現金が出ていきます。
さらに、今は大きな修繕がなくても、将来は外壁塗装や防水工事、設備交換などにまとまった資金が必要になる可能性があります。
だから僕は、アパート経営では「いくら節税できたか」だけではなく、ローン返済や必要な支出をしたあとに、実際いくら現金が残っているのかを見ることが大切だと考えています。
税務上の利益と実際のキャッシュフローは同じではありません。
アパート経営で実際にどれくらいお金が残るのかを考えるには、キャッシュフローの仕組みを理解しておくことも重要です。詳しくは「不動産投資の収支とは？初心者でもわかるキャッシュフローと税金の基本」で解説しています。
節税しながら、きちんと手元にお金を残す。
これが、長くアパート経営を続けていくために大切な考え方です。
アパート経営の経費は日頃から記録しておく
アパート経営の経費は、確定申告の時期になってからまとめて整理しようとすると、何に使ったお金なのか分からなくなってしまうことがあります。
そのため、領収書や請求書、銀行の振込記録、クレジットカードの利用明細などは、日頃から整理しておくことが大切です。
特に旅費・交通費や接待交際費などは、領収書だけではアパート経営との関係が分かりにくい場合があります。
「どの物件を確認したのか」「誰と会ったのか」「何のための支出だったのか」など、後から説明できるように記録しておくと安心です。
また、アパート経営を始めるなら、アパート経営専用の銀行口座やクレジットカードを用意するのも一つの方法です。
家賃収入や管理費、修繕費などのお金の流れをプライベートと分けておけば、収支を把握しやすくなり、確定申告の際にも整理しやすくなります。
経費は「できるだけ多く計上するもの」ではなく、アパート経営に必要な支出を正しく記録して、正しく計上するものです。
アパート経営では、経費だけでなく減価償却や損益通算など、税務上の判断が必要になる場面があります。自分だけで判断するのが難しい場合は、不動産投資に詳しい税理士や記帳代行サービスに相談するのも一つの方法です。
まとめ｜アパート経営は経費・減価償却・キャッシュフローをセットで考えよう
アパート経営では、家賃収入だけを見るのではなく、どのような支出が経費になるのかを理解しておくことが大切です。
管理手数料や修繕費、借入金の利息、固定資産税、保険料など、アパート経営に必要な支出には経費として計上できるものがあります。
一方で、ローンの元本返済は経費にはなりません。
そして、アパート経営の経費を考えるうえで特に重要なのが減価償却です。
実際にはその年に現金が出ていなくても減価償却費を計上できる一方で、ローンの元本返済のように、現金が出ていっても経費にならないものがあります。
この違いを理解すると、税務上の利益と実際のキャッシュフローがなぜ違うのかが見えてきます。
本業で所得がある人の場合には、不動産所得の赤字を一定の条件のもとで損益通算できるケースもあります。
ただし、節税すること自体がアパート経営の目的ではありません。
大切なのは、必要な経費を正しく計上し、将来の修繕にも備えながら、ローン返済後にきちんと現金が残る経営を続けることです。
経費・減価償却・節税・キャッシュフロー。
この4つを別々に考えるのではなく、セットで考えることが、アパート経営の収支を理解する第一歩だと僕は考えています。
不動産投資を、もっと正直に。
LIVE GEMINI
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