「Gemini Live」と検索したことがある方は、検索結果にAIサービスの情報がたくさん出てきて、「ライブジェミニって何？」と思ったことがあるかもしれません。
実は、僕が運営しているブログの名前も**「ライブジェミニ」**です。
そこで今回は、少し面白い実験をしてみます。
Gemini Liveに、不動産投資について実際に相談してみました。
「50代から不動産投資を始めるなら、どんな物件を選べばいい？」
そんな質問をAIに投げかけ、どんな答えが返ってくるのかを確認します。
AIは不動産投資について、どこまで役立つのでしょうか。
そして、実際の不動産投資の現場では、AIの回答だけで判断できるのでしょうか。
不動産の現場に携わってきた僕自身の視点から、AIの回答と実際の物件選びを比較してみます。
Gemini Liveとは？
Gemini Liveは、GoogleのGeminiアプリで利用できる、AIと自然な会話をしながらやり取りできる機能です。
文章を入力して質問するだけではなく、会話を続けながら追加で質問できるため、何かを調べたり、考えを整理したりするときに活用できます。
例えば、不動産投資について、
「この物件のメリットと注意点を整理して」
と質問したあと、
「じゃあ、空室率が上がった場合はどう？」
「金利が上がったら？」
というように、前の話を踏まえて質問を続けることができます。
不動産投資では、一つの質問ですべての答えが出ることはほとんどありません。
「なぜ？」→「じゃあ、この場合は？」→「別の条件なら？」
と掘り下げていくことが多いため、会話形式で質問できるAIは、情報を整理するうえで便利な存在です。
ただし、Gemini Liveがどれだけ便利でも、不動産投資の判断をAIだけに任せるのは避けたほうがいいでしょう。
AIから得た情報を参考にしながら、実際の物件情報や周辺環境、融資条件などを自分で確認することが大切です。
Gemini Liveを不動産投資に使うと何ができる？
今回は「物件選び」に絞って検証していますが、Gemini Liveは収支計算や投資条件の整理などにも活用できます。
僕が最初にGemini Liveへ不動産投資について相談したときの内容は、こちらの記事で詳しく紹介しています。
👉 Gemini Liveで不動産投資を相談してみた｜物件選び・収支計算にAIは使える？
Gemini Liveに不動産投資の物件選びを相談してみた
今回は、実際に不動産投資を検討するときの質問を、Gemini Liveにしてみることを想定して考えてみます。
まずは、こんな質問です。
「50代から不動産投資を始める場合、どんな物件を選ぶべきですか？」
このような質問をすると、AIは年齢や投資目的を踏まえて、さまざまなポイントを整理してくれます。
例えば、
- 無理のない借入額にする
- 毎月のキャッシュフローを確認する
- 空室リスクを考える
- 修繕費を想定する
- 金利上昇に備える
- 将来売却できる物件を選ぶ
といった内容です。
ここまでは、とても参考になります。
では、さらに質問を掘り下げてみます。
「駅から徒歩10分、価格3,000万円、想定家賃月20万円の中古アパートならどうですか？」
するとAIは、表面的な数字から利回りを計算したり、メリットや注意点を整理したりできます。
例えば、年間家賃収入は、
20万円 × 12か月 ＝ 240万円
となるため、単純な表面利回りは、
240万円 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 8％
です。
一見すると、悪くない数字に見えるかもしれません。
しかし、ここで終わってはいけません。
実際には、
空室が発生したら？
修繕費はいくらかかる？
管理費や税金はいくら？
ローン金利が上昇したら？
10年後にいくらで売れる？
など、さらに確認する必要があります。
つまり、AIに質問することで**「次に何を確認すればいいのか」**が見えてくるのです。
これは、不動産投資初心者にとってかなり便利な使い方だと思います。
ただし、ここからが重要です。
数字が良く見える物件＝良い物件とは限りません。
実際の不動産投資では、数字の裏側まで確認する必要があります。
AIの答えと、実際の物件選びはどこが違う？
AIに物件選びのポイントを聞くと、たくさんの項目を整理してくれます。
でも、実際に物件を検討するときには、**「数字として確認できること」と「現場で確認しなければ分からないこと」**を分けて考える必要があります。
例えば、先ほどの物件についてAIが、
- 駅からの距離
- 想定利回り
- 家賃収入
- 周辺の賃貸需要
- 将来の売却
などを確認するように回答したとします。
これは非常に参考になります。
しかし、実際の現場では、さらに細かいところを確認します。
AIだけでは分からない「現場の情報」
例えば、同じ「駅徒歩10分」という物件でも、
実際に歩いてみると印象が全く違う
ことがあります。
駅から物件までの道に、
- 坂道が多い
- 夜になると暗い
- 人通りが少ない
- 大きな道路を渡る
- 周辺に嫌悪施設がある
といったことがあれば、入居者から見た物件の魅力は変わってきます。
また、建物についても、
「築20年」という数字だけでは分からないことがあります。
外壁や共用部分、エントランス、廊下、ゴミ置き場などを実際に確認すると、管理状態が見えてきます。
さらに、現在の入居率が良くても、
「なぜ入居率が高いのか？」
まで考えることが重要です。
たまたま満室なのか、周辺の需要が強いのか。
逆に、空室が多い場合も、
「単純に家賃が高いからなのか」
「物件そのものに問題があるのか」
を確認する必要があります。
AIは「確認すること」を増やすために使う
だから僕は、AIを不動産投資で使うなら、
「この物件を買っていい？」
と答えを求めるより、
「この物件を購入する前に、見落としやすいポイントを20個挙げて」
と質問する使い方がおすすめです。
AIにチェック項目を出してもらい、それを持って実際に物件を見る。
そして、現地・資料・周辺相場・融資条件などを一つずつ確認する。
AIを「答えを出す機械」ではなく、「見落としを減らすためのチェックリスト」として使う。
この使い方なら、不動産投資初心者にとってもかなり役立つと思います。
AIを使って物件選びをするときの7つのチェックポイント
AIに物件情報を見せるときも、ただ「この物件は良いですか？」と聞くだけではなく、確認したいポイントを具体的に分けて質問するのがおすすめです。
僕なら、次の7つをチェックします。
① 賃貸需要
「このエリアにはどのような入居者需要があるのか？」
駅距離や周辺施設、人口動態などを確認します。
ただし、AIの情報だけで判断せず、実際の賃貸募集状況や周辺物件も確認しましょう。
② 周辺家賃
現在募集されている周辺物件の家賃を調べ、
「この家賃設定は現実的なのか？」
を確認します。
想定家賃が高すぎると、購入後に家賃を下げなければならなくなる可能性があります。
③ 競合物件
同じエリアに似た物件がどのくらいあるのかも重要です。
築年数、駅距離、間取り、設備、家賃などを比較すると、その物件の競争力が見えてきます。
④ 過去の入居状況
現在が満室でも、それだけで安心してはいけません。
過去の入居率や空室期間などを確認し、
「なぜ今は満室なのか？」
まで考えることが大切です。
⑤ 建物・管理状態
築年数だけではなく、修繕履歴や設備の状態、共用部分の管理状況などを確認します。
ここはAIだけでは判断しにくい部分です。
実際に現地を見ることが重要になります。
⑥ 空室時の収支
満室時の収支だけでなく、
「1室空いたら？」
「2室空いたら？」
「家賃が下がったら？」
という厳しい条件でも計算してみます。
AIに条件を変えながら計算してもらうと、リスクを整理しやすくなります。
⑦ 将来の出口
最後に、
「この物件を将来売却するとしたらどうなるか？」
を考えます。
購入時の利回りだけを見るのではなく、10年後、20年後に売却できる可能性まで考えておくことが大切です。
物件選びについて、さらに詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
AIを不動産投資に使うときの注意点
AIは便利なツールですが、不動産投資で利用するときには注意しておきたいことがあります。
① AIの情報が必ず正しいとは限らない
AIは、もっともらしい回答を返してくれることがあります。
しかし、情報が古かったり、条件によって答えが変わったりすることもあります。
特に、
- 金利
- 税制
- 不動産価格
- 法律や制度
- 融資条件
などは変化する可能性があります。
重要な情報については、必ず最新の情報を確認しましょう。
② 物件情報をそのまま信用しない
AIに物件資料を見せて分析してもらう場合でも、入力した情報が正しいことが前提です。
例えば「想定家賃20万円」と書かれていても、その家賃で本当に入居者が決まるのかは別問題です。
周辺の募集物件や成約事例などを確認し、現実的な家賃なのかを自分でも確認する必要があります。
③ 個人情報や重要な資料の扱いに注意する
AIに相談するときは、個人情報や契約書などの重要な情報をそのまま入力しないよう注意しましょう。
物件を分析するときも、住所や氏名など、必要のない情報はできるだけ伏せて利用することをおすすめします。
④ AIの回答だけで購入を決めない
これが一番重要です。
AIから「この物件はおすすめです」と言われたとしても、それだけで購入を決めるのは危険です。
AIは判断を助けるためのツール。
最終的には、自分自身で物件・収支・融資・リスクを確認し、納得したうえで判断することが大切です。
まとめ｜AIは不動産投資の「相談相手」として活用する
Gemini LiveのようなAIは、不動産投資について調べたり、考えを整理したりするときに便利なツールです。
物件選びでは、賃貸需要や周辺家賃、競合物件、収支、金利上昇、将来の売却など、たくさんのことを考える必要があります。
AIに質問することで、自分では気づかなかった確認ポイントを見つけたり、条件を変えてシミュレーションしたりすることができます。
一方で、AIだけでは分からないこともあります。
実際の物件の管理状態や周辺環境、入居者の需要、融資条件などは、自分自身で確認することが大切です。
だからこそ、
「AIに投資判断を任せる」のではなく、「AIを使って自分の判断材料を増やす」。
この使い方が、不動産投資ではおすすめです。
ライブジェミニでは、AIの活用方法だけでなく、物件選び・融資・キャッシュフロー・リスクなど、不動産投資のリアルについても初心者向けに解説しています。
AIを上手に活用しながら、自分自身でもしっかりと学び、納得できる不動産投資を目指していきましょう。
不動産投資を、もっと正直に。
LIVE GEMINI
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