アパート経営を始めたいと思っても、物件をすべて自己資金だけで購入できる人は多くありません。
そこで重要になるのが、金融機関からの融資です。
しかし、
「自分はいくら借りられるのか？」
「年収が高くないと融資は受けられない？」
「銀行は何を見て融資を判断しているの？」
と疑問に思う人も多いでしょう。
アパート経営の融資では、年収や勤務先、金融資産など申込者自身の状況だけでなく、購入する物件の収益性や担保評価なども重要になります。
また、「借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」は同じとは限りません。
この記事では、アパート経営の融資について、銀行が見るポイントや金利・返済期間、自己資金との関係などを初心者向けにわかりやすく解説します。
融資を「いくら借りられるか」だけで考えるのではなく、購入後のアパート経営まで見据えて考えていきましょう。
アパート経営の融資とは？
アパート経営では、金融機関から融資を受けて物件を購入するケースが一般的です。
ここで初心者がまず知っておきたいのが、自宅を購入するときの「住宅ローン」と、不動産投資で利用するローンは目的が違うということです。
住宅ローンは、基本的に自分や家族が住むための住宅を購入するためのものです。
一方、アパート経営では家賃収入を得ることを目的として物件を購入するため、不動産投資向けの融資を利用します。
そのため金融機関は、申込者の年収や勤務先、資産状況などだけでなく、
- アパートからどのくらい家賃収入を得られるのか
- ローンを返済しても収支が成り立つのか
- 物件に担保としての価値があるのか
- 空室などが発生しても返済を続けられるのか
といった点も見ながら融資を判断します。
つまり、アパート経営の融資では、「誰が借りるのか」と「どんな物件を買うのか」の両方が重要になります。
自分の年収だけを見て「融資は無理かもしれない」と判断したり、反対に年収が高いから「必ず借りられる」と考えたりするのではなく、物件も含めて総合的に考えることが大切です。
銀行はアパート経営の融資で何を見る？
アパート経営の融資では、金融機関はさまざまな情報を確認して融資の可否や条件を判断します。
大きく分けると、見るポイントは**「借りる人」と「購入する物件」**の2つです。
1．借りる人の状況
金融機関によって審査基準は異なりますが、一般的には次のような項目が確認されます。
- 年収や勤務先
- 勤続年数
- 金融資産
- 自己資金
- 既存の借入状況
- これまでの返済状況
年収だけで判断されるわけではなく、資産と借入のバランスなども含めて総合的に見られます。
2．購入する物件の評価
アパート経営では、購入する物件そのものも重要です。
金融機関は、
- どのくらいの家賃収入が見込めるか
- 空室を考慮しても返済できるか
- 物件価格は妥当か
- 土地や建物に担保価値があるか
- 築年数や建物の状態
- 立地や賃貸需要
などを確認します。
そのため、同じ人が融資を申し込んでも、購入する物件が変われば融資結果や条件が変わることがあります。
アパート経営の融資を考えるときは、「自分はいくら借りられるのか」だけではなく、**「この物件なら金融機関はどう評価するのか」**という視点も持っておきましょう。
融資だけでなく、築年数や利回り、間取り、部屋数、立地まで含めて「初めての1棟をどう選ぶか」を知りたい方は、「初めてのアパート経営｜結局どんなアパートを買えばいい？初心者向けに物件選びを解説」も参考にしてみてください。
年収が高くないとアパート経営の融資は受けられない？
アパート経営の融資について調べていると、「年収が高くないと融資を受けられないのでは？」と不安になる人もいるでしょう。
確かに、年収は金融機関が確認する重要な項目の一つです。
しかし、年収だけで融資の可否が決まるわけではありません。
金融機関によって審査基準は異なりますが、年収のほかにも、
- 勤務先や勤続年数
- 預貯金などの金融資産
- 自己資金
- 住宅ローンなど既存の借入
- 過去の返済状況
- 購入する物件の収益性や担保評価
などを含めて総合的に判断されます。
そのため、「年収が○○万円以上なら必ず借りられる」「○○万円未満なら借りられない」と単純に線を引くことはできません。
また、同じ年収でも、自己資金や既存の借入、購入する物件によって融資条件が変わることがあります。
大切なのは、ネット上の「年収○○万円なら融資可能」といった情報だけで、自分には無理だと決めつけないことです。
年収が高くないとアパート経営の融資は受けられない？
アパート経営の融資について調べていると、「年収が高くないと融資を受けられないのでは？」と不安になる人もいるでしょう。
確かに、年収は金融機関が確認する重要な項目の一つです。
しかし、年収だけで融資の可否が決まるわけではありません。
金融機関によって審査基準は異なりますが、年収のほかにも、
- 勤務先や勤続年数
- 預貯金などの金融資産
- 自己資金
- 住宅ローンなど既存の借入
- 過去の返済状況
- 購入する物件の収益性や担保評価
などを含めて総合的に判断されます。
そのため、「年収が○○万円以上なら必ず借りられる」「○○万円未満なら借りられない」と単純に線を引くことはできません。
また、同じ年収でも、自己資金や既存の借入、購入する物件によって融資条件が変わることがあります。
大切なのは、ネット上の「年収○○万円なら融資可能」といった情報だけで、自分には無理だと決めつけないことです。
自分の年収だけを見るのではなく、資産・借入・自己資金・購入する物件まで含めて考える。
これが、アパート経営の融資を考えるときの基本です。
自己資金が多いほど融資は有利？
アパート経営の融資では、自己資金も金融機関が確認するポイントの一つです。
自己資金に余裕があれば、借入額を抑えられるだけでなく、購入後の空室や修繕などに対応できる余力があると考えることもできます。
ただし、ここで注意したいのが、「自己資金は多ければ多いほど使ったほうがいい」とは限らないことです。
頭金として多くの資金を入れれば借入額は減りますが、その分、手元に残る現金も少なくなります。
アパート経営では購入後に、
- 空室による家賃収入の減少
- 退去後の原状回復
- 給湯器やエアコンなどの設備交換
- 建物の修繕
など、予定していなかった支出が発生することがあります。
そのため、自己資金を考えるときは、融資を受けるためにいくら入れるかだけではなく、購入後にいくら手元に残すかまで考えることが大切です。
融資と自己資金は別々に考えるのではなく、購入後のアパート経営まで含めてバランスを考えましょう。
アパート経営に必要な自己資金や頭金、諸費用については、こちらの記事で詳しく解説しています。
👉アパート経営はいくらから始められる？必要な自己資金を初心者向けに解説
一方で、「融資を受けてアパートを購入するのはまだハードルが高い」と感じる人もいるでしょう。
その場合は、金融機関から融資を受けて物件を購入する方法だけでなく、不動産クラウドファンディングという選択肢もあります。
👉 不動産クラウドファンディングとは？仕組み・メリット・リスクを初心者向けに解説
金利と返済期間で何が変わる？
アパート経営の融資では、借入額だけでなく「金利」と「返済期間」も重要です。
同じ金額を借りたとしても、金利や返済期間が違えば毎月の返済額は変わります。
金利が高くなれば利息負担は増え、家賃収入から手元に残るお金は少なくなります。
一方、返済期間を長くすると毎月の返済額を抑えやすくなりますが、長期で見れば利息を支払う期間も長くなります。
そのため、融資条件を見るときは、
- いくら借りられるか
- 金利はいくらか
- 返済期間は何年か
- 毎月の返済額はいくらか
- 返済後にどのくらいお金が残るか
まで確認することが大切です。
特にアパート経営では、満室時の家賃収入だけを基準に返済計画を考えるのは注意が必要です。
空室や修繕などが発生しても返済を続けられるかを考えておく必要があります。
融資は「借りられるか」だけではなく、「どんな条件で借りるか」までが重要です。
物件の利回りが良く見えても、融資条件によって実際の手残りは変わります。
購入前には、家賃収入からローン返済や経費を差し引いたあとのキャッシュフローまで確認しておきましょう。
家賃収入からローン返済や経費を差し引いたあとの収支については、こちらの記事で詳しく解説しています。
👉不動産投資の収支とは？初心者でもわかるキャッシュフローと税金の基本
アパート経営の融資はどの金融機関に相談する？
アパート経営の融資を検討するとき、「どの銀行に相談すればいいの？」と迷う人も多いでしょう。
不動産投資への融資方針は金融機関によって異なり、同じ人・同じ物件でも融資条件が同じになるとは限りません。
相談先としては、メガバンク、地方銀行、信用金庫、信用組合などがあります。
メガバンク
全国に幅広いネットワークを持つ大手銀行です。
融資条件だけでなく、申込者の属性や資産状況、物件の規模や収益性などを総合的に見て判断されます。
地方銀行
特定の地域を中心に営業している金融機関です。
購入する物件の所在地や申込者との取引状況などによって、相談できる金融機関が変わることがあります。
信用金庫・信用組合
地域とのつながりを重視する金融機関です。
営業エリアが決められていることもあるため、自分の居住地や勤務先、購入する物件の所在地などが対象になるか確認しておきましょう。
大切なのは、最初から「この銀行が一番いい」と決めつけないことです。
金融機関によって、融資対象となる物件やエリア、審査の考え方、金利、返済期間などが異なります。
自分と購入する物件に合った金融機関を探すことが、アパート経営の融資では重要です。
不動産投資で利用する金融機関の違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
👉不動産投資ローンはどこで借りる？メガバンク・地方銀行・信用金庫の違いと選び方
借りられる金額＝買っていい物件価格ではない
金融機関から「この金額まで融資できます」と言われると、その金額を基準に物件を探したくなるかもしれません。
しかし、ここで覚えておきたいのが、「借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」は同じではないということです。
融資を受けて物件を購入したあとも、アパート経営は続きます。
家賃収入が入ってきても、そこからローン返済だけでなく、
- 管理費
- 固定資産税などの税金
- 修繕費
- 原状回復費
- 入居者募集にかかる費用
などを支払う必要があります。
さらに、常に満室が続くとは限りません。
空室が増えたり、大きな修繕が必要になったりすれば、想定していたより手元にお金が残らないこともあります。
だからこそ物件を購入するときは、**「いくらまで借りられるか」ではなく、「この融資条件で購入して、経営として成り立つか」**を考えることが重要です。
融資額が大きいことが、必ずしも良い条件とは限りません。
購入前に家賃収入、ローン返済、経費、空室や修繕などを想定し、余裕を持った収支になっているか確認しましょう。
アパート経営の利回りや、表面利回りと実質利回りの違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
👉アパート経営の利回りは何％が目安？表面利回り・実質利回りの違いを初心者向けに解説
アパート経営では、融資を受けることがゴールではありません。
融資を返済しながら、長く安定した経営を続けられるか。
ここまで考えて物件を選ぶことが大切です。
アパート経営の融資で初心者が注意したいポイント
アパート経営では、融資を受けられること自体が目的ではありません。
大切なのは、融資を利用して購入した物件から家賃収入を得ながら、安定した経営を続けていくことです。
初心者が融資を考えるときは、特に次のポイントに注意しましょう。
融資額だけで物件を決めない
金融機関から融資を受けられる金額が大きくても、その金額いっぱいまで借りる必要はありません。
物件の収益性や毎月の返済額、購入後の経費まで確認して判断しましょう。
満室を前提にしすぎない
購入時に満室でも、その状態がずっと続くとは限りません。
退去や空室が発生して家賃収入が減った場合でも、ローン返済を続けられるか確認しておくことが大切です。
修繕費を忘れない
アパートは時間の経過とともに修繕が必要になります。
設備交換や原状回復、建物のメンテナンスなど、購入後に発生する支出も考えておきましょう。
手元資金を残しておく
自己資金をすべて物件購入に使ってしまうと、予想外の支出が発生したときに対応できなくなる可能性があります。
融資と自己資金のバランスを考え、購入後の経営に必要な資金も確保しておくことが重要です。
複数の条件を比較する
融資は金利だけで判断するものではありません。
返済期間や毎月の返済額、自己資金とのバランスなども含めて、自分のアパート経営に合った条件なのかを確認しましょう。
「借りられるから買う」のではなく、「経営として成り立つから買う」。
この考え方を持つことが、アパート経営の融資で失敗を避けるための大切なポイントです。
まとめ｜アパート経営の融資は「借りたあと」まで考えよう
アパート経営では、金融機関からの融資を活用して物件を購入するケースが一般的です。
しかし、融資を考えるときに大切なのは「いくら借りられるか」だけではありません。
金融機関は、申込者の年収や勤務先、金融資産、既存の借入などに加えて、購入する物件の収益性や担保評価なども見ながら融資を判断します。
そして実際のアパート経営では、
- 金利
- 返済期間
- 毎月の返済額
- 自己資金
- 空室
- 修繕費
- 購入後の手元資金
まで考える必要があります。
融資額が大きければ良いわけでも、自己資金を多く入れれば必ず安心というわけでもありません。
大切なのは、融資を返済しながら安定したアパート経営を続けられるかどうかです。
「いくら借りられるか」ではなく、**「この条件で借りて、この物件を経営していけるか」**という視点で判断しましょう。
融資はアパート経営を始めるための手段です。
借りることをゴールにせず、その先の収支やリスクまで考えて物件を選ぶことが、長く賃貸経営を続けるための第一歩になります。
不動産投資を、もっと正直に。
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