障害者グループホーム投資の仕組み｜利回り約7％・実質約6％の内訳と契約の確認点

障害のある方が、地域の中で安心して暮らせる住まいを増やす。そのために、土地や建物を所有する私たちにもできることがあります。障害者グループホームの建貸し投資は、オーナーが建物を用意し、福祉の専門事業者が25〜30年間一括して借りる仕組みです。打ち合わせでは、土地代・建築費込みで表面利回り約7.2％、実質利回り約6％、賃料は30年間固定という条件が提示されました。

この記事で扱うのは、障害福祉サービスの「共同生活援助」です。介護保険の「認知症グループホーム」とは別の制度で、対象者も報酬の仕組みも異なります。

私がこの仕組みを知っていただきたいのは、単に高い利回りを求める方だけではありません。障害のある方の暮らしを支える理念に共感し、土地や資産を社会のために役立てたい方です。とはいえ、社会貢献という思いだけで多額の借入や建物維持を続けることはできません。今回の提示例では、表面利回り約7.2％から実質約6％への差が約1.2ポイント。日常の修繕を運営会社が負担し、オーナー負担は屋根の防水・外壁塗装などの大規模修繕が中心という条件が、この収益性を支えています。数字は、理念を無理なく続けるための判断材料でもあります。

地方で土地から買う場合と、土地所有者が自分の土地に建てる場合の違い、契約前に確認しておきたい点も書きます。

この投資の魅力と、先に確認したい点は？

まず大切にしたいのは、障害のある方が地域で暮らせる住まいを、専門事業者とともに支えるという役割です。その理念に共感した土地所有者や投資家が、長く参加できるように、収入の見通しを立てやすい条件が提示されています。一方、賃料の支払元は運営会社1社です。福祉への思いと収益の両面から、その会社が適切な支援と事業を継続できるかを確認します。

項目	魅力	先に確認したい点
収入	賃料が30年間固定で、収入の見通しが立ちやすい	約2億円を30年間、運営会社1社に預ける形。その会社が続くか
修繕・利回り	日常の修繕は運営会社が負担。実質利回りは表面から約1.2ポイントしか下がらない（7.2％→約6％）	大規模修繕（屋根の防水・外壁塗装）はオーナー負担。積立の金額で足りるか

社会に役立つ住まいを提供することと、オーナー自身の生活・資金計画を守ることは、両立してこそ長く続けられます。以下、数字と契約の確認点を順に見ていきます。

障害者グループホーム投資とは、どんな仕組み？

オーナーが運営会社の仕様に合わせて建物を建て、その会社に一括して貸す「建貸し」が基本です。契約期間は25〜30年で、入居者の生活支援や人員配置などの運営は福祉事業者が担います。

担い手	主な役割とお金の流れ
オーナー	土地・建物を用意し、運営会社から賃料を受け取る。大規模修繕（屋根の防水・外壁塗装）を負担する
運営会社	建物を借り、運営管理と日常の修繕を担い、入居者に福祉サービスを提供する
入居者	住まいと支援を受け、所定の費用を負担する
公費（給付費）	運営会社の福祉サービス報酬を支える

共同生活援助は、公費で支えられる福祉サービスです。ただし、オーナーに賃料を支払うのは運営会社で、国や自治体ではありません。公費が入っていることと、不動産の賃料が国に保証されることは別の話です。

制度の流れを整理します。

• 1989年度：グループホームが国の制度として始まる
• 2014年4月：ケアホームとグループホームが一元化される
• 2018年度：報酬改定で「日中サービス支援型共同生活援助」が創設される

日中サービス支援型は、障害者の重度化・高齢化に対応する新しい類型です。昼夜を通じて支援員を配置し、短期入所を併設するのが特徴です。今回打ち合わせた運営会社も、この日中サービス支援型を全国で展開しています。

福祉の資格や運営経験がなくても、土地や建物を提供する形で地域生活を支えることはできます。ただし、建物を建てればそれで終わりではありません。現場では、どんな建物を建てるかと同時に、誰が長く借り、入居者の生活をどう支えていくのかを確認します。

打ち合わせで提示された投資モデルは、どんな内容？

土地約5,000万円、建物約1億5,000万円、合計約2億円が提示された例です。北陸（石川県）でも、同水準の例があるそうです。

項目	打ち合わせで提示された例
土地代	約5,000万円
建物価格	約1億5,000万円
土地・建物の合計	約2億円
土地面積・駐車場	約200坪・10台
建物	2階建て、木造または鉄骨、男女別の入口
居室構成	1階男性用10室、2階女性用10室（計20室）
年間賃料（石川県の例）	約1,440万円（月120万円）
表面利回り	約7.2％
実質利回り	約6％
契約・修繕	25〜30年の一括借上げ。賃料は30年間固定（先方の説明）。日常の修繕は借主の運営会社、大規模修繕（屋根の防水・外壁塗装）はオーナーが負担。退去時の原状回復の修繕はオーナー負担なし

※土地・建築費、賃料は地域や仕様で変わります。この表は打ち合わせで提示された例で、すべての物件に共通する価格表ではありません。

月120万円を20室で割ると、1室あたり月6万円です。これはオーナーが受け取る一括借上げ賃料の単純換算で、入居者本人が支払う費用と同額という意味ではありません。

建物価格は、全国ほぼ同水準とのことです。ただし、地盤や施工条件による違いは、個別の見積もりで確認します。

建物価格には、外構・駐車場・諸経費が含まれます。登記、不動産取得税、融資関連費用も、約2億円に含まれます。ただし、総額は土地の形状によって多少前後します。

現場では、説明どおりに含まれているかを、見積書の「一式」の内訳で確認します。引渡しまでに追加で必要な支出がないか、土地・建物の合計と、実際に用意する総額を一致させるためです。

表面約7％から実質約6％になる、利回りの中身は？

年間賃料約1,440万円から約240万円を差し引き、約1,200万円が残る計算です。これを投資額約2億円で割ると、実質利回りは約6％になります。

計算項目	金額・計算結果
年間賃料	120万円×12か月＝1,440万円
表面利回り	1,440万円÷2億円＝7.2％
実質収益（提示された実質利回りから逆算）	2億円×6％＝1,200万円
表面と実質の差額	1,440万円−1,200万円＝240万円
利回りの差	7.2％−6％＝1.2ポイント

約1,200万円は、提示された実質利回りから逆算した収益です。ローン返済後、納税後に自由に使えるお金と同じではありません。年間240万円には、オーナー負担の大規模修繕の積立、固定資産税・都市計画税、保険が含まれるとの説明ですが、個別金額は確認が必要です。賃料は30年間固定という提示条件のため長期の収入計画を立てやすい一方、契約期間中の支払いが保証されるものではありません。改定条件や中途解約、運営会社の継続性も確認します。

通常のアパートとの違いは？

通常のアパートでは、表面から実質で約2ポイント下がるのが一般的です。同じ表面7.2％で比べると、次のようになります。通常アパートの数字は、比較用の仮定です。

比較項目	通常アパート（仮定）	今回の提示例
表面利回り	7.2％	約7.2％
表面からの低下	約2ポイント	約1.2ポイント
実質利回り	約5.2％	約6％
修繕負担	所有者負担を見込む	日常の修繕は借主負担、大規模修繕はオーナー負担

今回、表面と実質の差が小さい理由は、修繕を借主の運営会社が負担する条件だと、運営会社から直接説明を受けました。日常の修繕と、退去時の原状回復にかかる修繕は、オーナーの負担になりません。修繕費を誰が負担するかで、オーナー側の収支は変わります。

関連記事：不動産投資の利回りとは？表面利回り・実質利回りの計算方法と注意点

土地を持っていると利回りは上がる？地方と23区で何が違う？

土地購入費が不要なら、投資額に対する利回りは高く計算できます。ただし、所有地に建てる場合の賃料設定は確認が必要です。

項目	土地から購入する例	所有地に建てる試算
計算上の分母	土地・建物 約2億円	建物 約1億5,000万円
年間賃料	約1,440万円	同額と仮定
表面利回り	約7.2％	約9.6％
年間の実質収益	約1,200万円	同額と仮定
実質利回り	約6％	約8.0％

これは「賃料が土地分下がらない場合の算数上の試算」です。年間費用も同額と仮定しています。所有地の賃料がこの条件になると確定したものではありません。上の表は石川県の提示例を使った試算で、23区の賃料や利回りを示すものではありません。

地方は土地購入型も可、23区は土地所有者向け

地方では、土地を購入して建てる形も検討対象になります。一方、23区は土地代が1億〜1.5億円と高く、約200坪のまとまった土地を市場で見つけにくいため、土地所有者に建物を建ててもらう形で展開しているそうです。

23区では賃料も高めに設定されるとのことですが、地域ごとに異なるため、個別にご案内します。地方の条件をそのまま当てはめることはできません。

所有地でも、土地の価値がなくなるわけではありません。建築への追加投資の利回りに加えて、土地を売る、貸す、別の用途で使う場合とも比較して判断します。

関連記事：土地を貸すと収入はいくら？土地を売らずに収益化する方法を比較

どんな人に向いていて、どんな人には向かない？

特に知っていただきたいのは、障害のある方の地域生活を支える理念に共感し、自分の土地や資金を社会に役立てたいと考える方です。そのうえで、長期保有を前提に運営会社と建物の将来を確認し、家族の生活や資金計画にも無理がないかを判断できる方に向いています。

向いている人	慎重に考えたい人
条件に合う土地を長期活用したい	近いうちに土地を売る・自分で使う予定がある
借主の経営状況を継続して確認できる	契約後は一切確認しなくてよいと考える
返済・納税・予備資金まで計画できる	表示利回りだけで借入額を決める
家族と保有・承継方針を共有できる	短期間で自由に売却することを重視する

一括借上げでは、入居率の変化とオーナーの受取賃料の関係は契約で決まります。一方、賃料の支払元は運営会社1社にまとまるため、その会社が事業を続けられるかを確認する意味は大きくなります。

50代から25〜30年の契約を結ぶなら、家族が引き継ぐ場面も考えておきたいところです。

契約前に、何を確認しておけばよい？

理念に共感できても、契約条件の確認を省いてはいけません。長く福祉の住まいを支えるため、修繕、賃料、運営の継続性と制度変更、出口、建築・開設条件の5項目を確認します。

修繕と原状回復の範囲

日常の修繕は運営会社、大規模修繕はオーナーが負担します。大規模修繕は、屋根の防水と外壁塗装です。確認したいのは、それ以外の工事との線引きです。給排水設備などの設備更新がどちらに入るか、防水・塗装の実施時期と費用の見込みを確認します。積立の金額で足りるかも確認します。経年劣化、災害、施工不良による不具合が、同じ負担区分とは限りません。退去時の原状回復にかかる修繕は、オーナー負担なしです。いずれも、契約書で明記されているかを確認してください。

賃料改定と中途解約の条件

同社の公開募集要項では、指定様式による25〜30年の普通建物賃貸借契約とされています。賃料は30年間固定とのことです。固定の起点と終了、固定期間中の扱いを契約書で確認します。借地借家法32条1項は、賃料が不相当になったときに、契約の条件にかかわらず、将来に向けた増減額の請求を認めています。ただし、一定期間は増額しない旨の特約がある場合は、その定めに従うとされています。賃料固定の定めがあっても、減額請求がどう扱われるかは、契約書と法律の両方で確認します。

契約書に書かれた改定条件と、法律上の請求は分けて読みます。減額の可否や程度は個別の事情によるため、必要に応じて専門家に確認してください。

関連記事：アパート経営にサブリースは必要？いらない人・向いている人を現場目線で解説

運営会社の継続性と報酬改定

確認したいのは、決算、資金繰り、既存施設の稼働、人員確保、行政処分歴などです。施設数や展開地域だけでなく、入居される方の生活を大切にし、適切な支援を続けられる体制があるかを見ることも重要です。厚生労働省は令和8年2月に、共同生活援助の運営や支援に関するガイドライン（第1版）を公表しています。運営の質を見る際の参考になります。

福祉サービスの報酬改定は、運営会社の収入に影響します。人件費の上昇と併せ、改定後も賃料を支払える事業計画か確認します。次回の報酬改定の時期は、最新の公式発表で確認してください。

25〜30年後の出口

継続して貸す、別の事業者に貸す、売却する、用途を変える。それぞれに必要な改修と費用を考えます。専用の間取りを一般住宅へ転用しやすいとは限りません。

出口は、利回り物件として、運営会社が入居したまま（運営据え置き）で売却する形で対策できます。売却価格は、残りの契約期間、賃料、運営会社の継続性で変わります。なお、普通建物賃貸借は、期間満了時に必ず返還される契約ではありません。借地借家法28条は、貸主からの更新拒絶の通知や解約の申入れに、正当な事由を求めています。更新や解約の条件を踏まえて、出口の時期を決めます。

関連記事：50代の不動産投資の出口戦略｜いつ売る？持ち続ける？老後を見据えた判断

建築・消防・開設の条件

土地が約200坪あっても、それだけで建築や開設ができるとは限りません。用途地域、接道、建ぺい率・容積率、避難経路、必要な消防設備などを、設計者・行政・消防に事前に確認します。スプリンクラー等の設備要件は、入居者の状況や建物条件で変わります。面積だけで設置の要否を決めないことが大切です。

同社の公開募集要項は、市街化区域が中心で、浸水想定5m以上と土砂災害レッドゾーンは対象外とされています。これは当該募集の条件で、区域外なら安全・建築可能という意味ではありません。事業所の指定や必要な協議の見通しも、着工前に整理します。

契約書では、どの条項をチェックすればよい？

打ち合わせで説明された条件を、契約書・別紙の費用分担表・見積書に対応させて確認します。

• □ 投資額：約2億円に外構、駐車場、登記・取得税・融資費用が含まれると、書面にあるか
• □ 実質利回り：年間240万円の内訳（大規模修繕の積立額、固定資産税・都市計画税、保険料の金額）
• □ 賃料：金額、支払開始日、免責期間、所有地の場合の設定根拠
• □ 改定：固定30年の起点と終了、改定時期、協議方法、減額請求の扱い
• □ 修繕：大規模修繕（屋根の防水・外壁塗装）と日常の修繕の線引き、防水・塗装の時期・費用の見込み、点検の負担者と実施責任
• □ 解約・更新：中途解約、予告期間、違約金、更新条件
• □ 原状回復：返還時の状態、残置物、撤去・復旧費用の負担（オーナー負担なしとの説明が契約書にあるか）
• □ 継続性：契約する法人、保証・担保の有無、事業承継時の扱い
• □ 開設・災害：開設が遅れた場合、指定が得られない場合、被災時の賃料と復旧
• □ 売却・出口：所有者変更時の承継、用途変更、再賃貸に必要な条件

特に、建築請負と賃貸借の契約時期はそろえて確認します。建物完成後に開設が遅れる場合、いつから賃料が発生し、その間の返済をどう賄うかまで分かれば、資金計画が具体的になります。

障害者グループホーム投資で、よくある疑問は？

福祉の資格や運営経験がなくても検討できますか？

今回の建貸し型は、オーナー自身が福祉サービスを運営する仕組みではありません。専門的な運営は事業者が担います。所有者としての建物管理の責任はあります。

一括借上げなら、入居状況を確認しなくてもよいですか？

入居状況と賃料支払いの関係は契約で決まります。ただし、稼働状況は運営継続を考える材料になります。受取賃料の確認とあわせて、定期的に運営状況の説明はあります。

土地があれば、どこでも建てられますか？

建てられるとは限りません。面積や法令だけでなく、地域の利用ニーズ、職員の確保、災害リスク、事業者の出店条件が関係します。土地ごとの検討が必要です。

実質利回り約6％なら、ローン返済も賄えますか？

利回りだけでは決まりません。提示された実質収益に何が含まれるかを確認したうえで、借入額・金利・返済期間から年間返済額を計算します。税金や予備資金も含め、返済後にいくら残せるかで判断します。

ここまで収益や契約を詳しく見てきましたが、最後にお伝えしたいのは、利回りの数字だけではありません。障害のある方が地域で安心して暮らせる住まいを増やしたい。所有している土地を、誰かの暮らしを支えることに役立てたい。そんな理念に共感する方に、ぜひ知っていただきたい仕組みです。もちろん社会貢献のために無理な投資をする必要はありません。今回提示された30年間固定の賃料や実質利回り約6％は、安定収入を見込めるか検討する材料です。ただし、30年間の支払いが保証されるわけではなく、運営会社の経営状況・改定や解約の条件・大規模修繕の積立まで確認する必要があります。理念に共感して参加した方が、事業として収支を成り立たせながら、長く地域の福祉を支えていける。そのような関係を目指したいと考えています。

「自分の土地でもできるだろうか」「地域に必要とされる施設なら考えてみたい」「福祉への思いはあるけれど、収支も確かめたい」。そんな方は、まず土地や資金計画の条件を整理するところからご相談ください。地域ごとの賃料・利回りや出店条件は異なります。ご相談はお問い合わせフォームからお気軽にどうぞ。

当サイトでは運営会社の営業を代行せず、ご相談内容に応じて条件の整理や確認事項を個別にご案内します。最終的な投資判断は、ご自身の責任で行ってください。

不動産投資を、もっと正直に。

制度・契約の参考資料

• 厚生労働省 事務連絡「共同生活介護（ケアホーム）と共同生活援助（グループホーム）の一元化に伴う指定及び支給決定事務等に係る留意事項について」（平成26年2月28日）：2014年4月の一元化（奈良県掲載の写し）
• 厚生労働省 事務連絡「自立生活援助及び日中サービス支援型共同生活援助について」（平成30年2月）：日中サービス支援型の施行に向けた留意点（鳥取県掲載の写し）
• 静岡市「日中サービス支援型指定共同生活援助事業」概要について：昼夜を通じた職員配置、短期入所の併設
• 厚生労働省「共同生活援助における運営や支援に関するガイドライン（第1版）」（令和8年2月）
• 学術論文（国立情報学研究所リポジトリ）：1989年度の制度開始（二次資料）
• 借地借家法 第28条（更新拒絶等の要件）・第32条（借賃増減請求権）：法務省の法令データベースで確認（令和5年法律第53号までの改正を反映）。最新の条文はe-Gov法令検索でも確認できます

※投資額・賃料・利回り・修繕負担等は、打ち合わせで提示された条件に基づきます。上記の公的資料が、個別の投資条件を保証するものではありません。