不動産投資について調べていると、「利回り」という言葉をよく目にします。
「利回り10％だから儲かる？」
「表面利回りと実質利回りは何が違う？」
「同じ利回りなら、どちらの物件を選べばいい？」
「広告に書かれている利回りをそのまま信じていい？」
こうした疑問を持つ初心者の方も多いのではないでしょうか。
利回りは、不動産投資の収益性を判断するうえで重要な指標です。
しかし、利回りの数字だけを見て物件を判断するのは危険です。
例えば、同じ「表面利回り8％」の物件でも、管理費や修繕費、固定資産税などの経費が大きく違えば、実際に手元に残るお金は変わります。
また、高利回りに見える物件には、築年数が古い、空室リスクが高い、修繕費がかかるなど、別の理由が隠れている場合もあります。
だからこそ大切なのは、「利回りが何％か」だけではなく、「その利回りがどのような条件で計算されているのか」を確認することです。
この記事では、不動産投資の利回りの基本から、表面利回りと実質利回りの違い、計算方法、高利回り物件を見るときの注意点まで、初心者向けにわかりやすく解説します。
不動産投資の利回りとは？
不動産投資における利回りとは、物件の購入価格に対して、どの程度の収益が得られるのかを割合で表したものです。
例えば、1,000万円の物件から年間100万円の家賃収入が得られるとすると、単純計算では利回り10％になります。
ただし、不動産投資では家賃収入のすべてが利益になるわけではありません。
管理費、修繕費、固定資産税、保険料など、物件を所有・運用するためのさまざまな費用が発生します。
そのため、利回りを見るときには、どの収入と費用を使って計算した数字なのかを確認することが重要です。
不動産投資でよく使われる利回りには、主に、
表面利回り
実質利回り
があります。
表面利回りと実質利回りは違う
表面利回りは、基本的に年間の家賃収入を物件価格で割って計算するシンプルな指標です。
一方、実質利回りでは、管理費や修繕費、固定資産税などの経費を考慮します。
そのため、一般的には実質利回りのほうが、実際の運用に近い収益性を確認しやすいという特徴があります。
ただし、どちらの利回りも一定の前提条件に基づいた数字です。
ローン金利、空室、家賃下落、将来の修繕費などまで含めると、実際のキャッシュフローはさらに変わります。
だからこそ、利回りは物件を比較するための重要な目安のひとつとして使い、利回りだけで購入を決めないことが大切です。
表面利回りの計算方法
表面利回りは、物件の購入価格に対して、年間の家賃収入がどのくらいあるのかを表したものです。
計算式はシンプルです。
表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例えば、
物件価格：2,000万円
月額家賃：10万円
の場合、
年間家賃収入は、
10万円 × 12か月 ＝ 120万円
となります。
したがって、
120万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 6％
となり、表面利回りは**6％**です。
表面利回りは計算が簡単
表面利回りのメリットは、必要な情報が少なく、複数の物件を簡単に比較できることです。
例えば、
- 物件A：価格2,000万円・年間家賃120万円 → 6％
- 物件B：価格2,500万円・年間家賃175万円 → 7％
というように、広告などに掲載されている数字から大まかな収益性を比較できます。
ただし、表面利回りには管理費・修繕費・固定資産税・保険料などの経費が含まれていません。
そのため、表面利回りが高いからといって、実際に手元へ残るお金が多いとは限りません。
また、満室想定の年間家賃収入を使って計算されている場合、実際の入居状況によって収入が変わる可能性にも注意が必要です。
表面利回りは物件を比較する最初の入口として便利ですが、購入を検討するときには、経費や空室などを考慮した実質的な収支まで確認することが大切です。
実質利回りの計算方法
実質利回りは、年間の家賃収入から物件の運用にかかる経費を差し引いた後の収入を使って計算する方法です。
基本的な考え方は、
実質利回り ＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件価格 × 100
です。
例えば、
物件価格：2,000万円
年間家賃収入：120万円
年間経費：30万円
の場合、
年間の実質的な収入は、
120万円 − 30万円 ＝ 90万円
となります。
したがって、
90万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 4.5％
となり、実質利回りは**4.5％**です。
表面利回りは6％でしたが、経費を考慮すると4.5％まで下がりました。
このように、経費を考慮するだけでも利回りの見え方は大きく変わることがあります。
実質利回りで考慮したい主な経費
物件や所有形態によって異なりますが、例えば、
管理費・管理委託費
修繕費・修繕積立金
固定資産税・都市計画税
火災保険・地震保険などの保険料
入居者募集にかかる費用
退去時の原状回復費
などがあります。
ただし、実質利回りの計算方法にはさまざまな考え方があります。
購入時の仲介手数料や登記費用などの初期費用まで含めるのか、ローン金利をどう扱うのかなどによって数字は変わります。
そのため、「実質利回り○％」という数字を見たら、何の費用を含めて計算した数字なのかを確認することが重要です。
不動産投資では、単純な利回りだけでなく、実際に毎年いくらのお金が手元に残るのかまで確認することが大切です。
利回りだけで物件を判断してはいけない3つの理由
広告などで「表面利回り10％」と書かれている物件を見ると、とても魅力的に感じるかもしれません。
しかし、利回りが高い＝必ず儲かる物件というわけではありません。
① 空室や家賃下落で収入が変わる
利回りの計算に使われている年間家賃収入が、将来もそのまま得られるとは限りません。
空室が発生したり、周辺の家賃相場が下がったりすれば、実際の年間収入は減少する可能性があります。
特に満室を前提とした利回りの場合、現在の入居状況や将来の賃貸需要まで確認することが重要です。
② 修繕費や維持費によって手元に残るお金が変わる
同じ利回りの物件でも、築年数や設備の状態によって必要になる修繕費は変わります。
また、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料などの経費も物件によって異なります。
そのため、利回りが同じでも、実際のキャッシュフローが同じとは限りません。
③ ローンを利用すると返済負担も考える必要がある
不動産投資では、物件価格に対する利回りだけでなく、ローンを利用した場合に毎月いくら返済するのかも重要です。
例えば、高利回りの物件でも借入金額が大きかったり、金利が高かったりすれば、毎月の手元資金に余裕がなくなる可能性があります。
逆に、利回りがそれほど高くなくても、購入価格や借入条件が適切で、安定したキャッシュフローを確保できる物件もあります。
だからこそ、物件を見るときは、
利回り → 経費 → 空室 → 家賃下落 → ローン返済 → 修繕費
というように、複数の条件をまとめて確認することが大切です。
表面利回りと実質利回りを比較してみよう
ここまでの計算を、実際の物件をイメージして比較してみましょう。
例えば、
物件価格：2,000万円
月額家賃：10万円
年間家賃収入：120万円
年間経費：30万円
という物件があるとします。
表面利回りは、
120万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 6％
です。
一方、年間経費30万円を差し引くと、
120万円 − 30万円 ＝ 90万円
となります。
実質利回りは、
90万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 4.5％
です。
つまり、
表面利回り：6％
実質利回り：4.5％
となります。
広告では「利回り6％」と表示されていても、経費を考慮すると実際の収益性は4.5％ということになります。
さらに空室が発生したら？
ここに年間1か月の空室が発生したとします。
月額家賃10万円なので、年間家賃収入は、
120万円 − 10万円 ＝ 110万円
になります。
年間経費30万円を差し引くと、
110万円 − 30万円 ＝ 80万円
です。
この場合の利回りは、
80万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 4％
となります。
このように、
表面利回り6％ → 経費を考慮して4.5％ → 空室も考慮すると4％
というように、前提条件によって収益性は変わります。
もちろん、実際の不動産投資ではローン金利や税金、購入時の諸費用、将来の修繕費など、さらに考慮すべき項目があります。
だからこそ、物件広告に掲載されている**「利回り○％」という数字だけで判断せず、自分自身で収支を計算してみること**が重要です。
高利回り物件に潜む5つの注意点
利回りが高い物件は魅力的に見えますが、高い利回りには何らかの理由がある場合もあります。
「利回りが高いからお得」とすぐに判断するのではなく、なぜその数字になっているのかを確認しましょう。
① 築年数が古い
築年数が古い物件は、購入価格が低くなることで利回りが高く見える場合があります。
一方で、設備の交換や建物の修繕など、購入後にまとまった費用が必要になる可能性があります。
利回りだけではなく、建物の状態と今後必要になりそうな修繕費まで確認しましょう。
② 空室リスクが高い
利回りが高くても、現在の家賃収入が安定して得られなければ、実際の収益は変わってきます。
特に満室想定で計算された利回りの場合は、現在の入居状況や過去の空室期間、周辺の賃貸需要などを確認することが重要です。
③ 家賃設定が相場より高い
現在の家賃が周辺相場より高く設定されている場合、その家賃をそのまま維持できるとは限りません。
入居者が退去した後に家賃を下げる必要があれば、購入時に見ていた利回りよりも収益性が低下する可能性があります。
現在の家賃だけではなく、周辺の募集家賃や成約状況も確認することが大切です。
④ 修繕費・維持費が大きい
高利回りに見える物件でも、管理費や修繕費、固定資産税などの負担が大きければ、手元に残るお金は少なくなる可能性があります。
特に築年数の古い物件では、設備交換や大規模修繕なども考慮する必要があります。
購入前に、年間の経費をできるだけ具体的に把握しておきましょう。
⑤ 売却しにくい可能性がある
利回りが高い物件でも、立地や築年数、建物の状態などによっては、将来の買い手が見つかりにくい場合があります。
不動産投資では、購入時の利回りだけでなく、**「将来、誰がこの物件を買いたいと思うのか」**という視点も重要です。
高利回りの理由を一つずつ確認し、リスクを理解したうえで判断しましょう。
初心者が利回りを見るときの7つのチェックポイント
利回りは物件を比較するうえで便利な数字ですが、利回りだけで購入を判断しないことが重要です。
購入前には、次の7つを確認しましょう。
① 利回りの計算方法を確認する
まず、表示されている利回りが表面利回りなのか、実質利回りなのかを確認しましょう。
また、年間家賃収入が満室想定なのか、現在の実際の家賃収入なのかによっても数字は変わります。
② 周辺の家賃相場を確認する
現在の家賃が周辺相場と比べて高すぎないか確認しましょう。
現在の家賃が相場より高ければ、入居者の退去後に家賃を下げる必要が生じる可能性があります。
家賃が下落する原因や、将来の家賃下落に備える具体的な方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。
→ 不動産投資の家賃下落リスクとは？家賃が下がる5つの原因と7つの対策
③ 空室状況と賃貸需要を確認する
現在の入居率だけではなく、過去の空室期間や周辺の賃貸需要も確認しましょう。
駅からの距離、周辺施設、競合物件なども、将来の入居需要を考えるうえで重要です。
空室が不動産投資の収支に与える影響や、空室を減らすための具体的な対策については、こちらの記事で詳しく解説しています。
→ 不動産投資の空室リスクとは？初心者が知っておきたい原因と7つの対策
④ 管理費・修繕費などの経費を確認する
管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料など、物件を所有するために必要な費用を確認しましょう。
表面利回りが高くても、経費が大きければ実際の収益性は低くなる可能性があります。
⑤ ローン返済後のキャッシュフローを確認する
不動産投資では、利回りだけではなくローン返済後にいくら手元に残るのかを見ることが重要です。
金利が上昇した場合や家賃が下落した場合でも、無理なく返済を続けられるか確認しましょう。
不動産投資のキャッシュフローや収支の考え方については、こちらの記事で詳しく解説しています。
→ 不動産投資の収支とは？初心者でもわかるキャッシュフローと税金の基本
⑥ 将来の修繕費を想定する
築年数や設備の状態によっては、購入後にまとまった修繕費が必要になる場合があります。
給湯器やエアコンなどの設備だけではなく、建物全体の修繕についても確認しておきましょう。
不動産投資で発生する修繕費や、修繕リスクへの具体的な備えについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
→ 不動産投資の修繕リスクとは？初心者が知っておきたい修繕費と7つの対策
⑦ 売却時の価格と出口戦略を考える
購入時の利回りだけではなく、将来いくらで売却できる可能性があるのかも考えておきましょう。
築年数が進んだときの市場性や周辺の取引状況、ローン残高なども含めて出口戦略を考えることが大切です。
利回りを見るときは、単純に数字の大小を比較するのではなく、**「なぜこの利回りなのか」「この利回りは将来も維持できそうなのか」**という視点を持ちましょう。
まとめ｜利回りは「数字の高さ」だけで判断しない
不動産投資の利回りは、物件の収益性を比較するうえで重要な指標です。
ただし、「利回りが高い＝良い物件」ではありません。
今回紹介したポイントを、もう一度確認しておきましょう。
① 表示されている利回りの計算方法を確認する
② 周辺の家賃相場を確認する
③ 空室状況と賃貸需要を確認する
④ 管理費・修繕費などの経費を確認する
⑤ ローン返済後のキャッシュフローを確認する
⑥ 将来の修繕費を想定する
⑦ 売却時の価格と出口戦略を考える
特に初心者の方は、物件広告に掲載されている表面利回りだけで判断しないことが大切です。
購入前には、家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの経費を差し引き、さらに空室や家賃下落が発生した場合でも収支が成り立つのか確認してみましょう。
そして、ローンを利用する場合は、**「利回り」ではなく「最終的に毎月いくら手元に残るのか」**まで考えることが重要です。
高利回りの物件には、高利回りになる理由があります。
築年数、立地、空室、家賃設定、修繕費、売却のしやすさなどを一つずつ確認し、利回りの数字の裏側まで見ることが不動産投資では大切です。
良い物件とは、単純に利回りが高い物件ではありません。
リスクを理解したうえで、長期的に安定したキャッシュフローを期待でき、自分の投資計画に合っている物件こそ、検討する価値のある物件です。
不動産投資を、もっと正直に。
LIVE GEMINI
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