不動産投資を始めると、家賃収入が入る一方で、物件を維持・管理するためにさまざまな費用がかかります。
「管理費は経費になる？」
「修繕費は全部経費にできる？」
「ローンの返済額は経費？」
「固定資産税や火災保険はどうなる？」
「どこまで必要経費として認められるの？」
と疑問に思う初心者の方も多いのではないでしょうか。
不動産所得は、基本的に家賃などの収入から、その収入を得るために必要となった経費を差し引いて計算します。
しかし、不動産に関係する支払いなら何でもそのまま必要経費にできるわけではありません。
例えば、ローン返済では元金部分と利息部分で税務上の扱いが異なります。
また、建物や設備の購入費用についても、一定の場合には支払った年に全額を経費にするのではなく、減価償却によって複数年に分けて費用化します。
さらに修繕に使ったお金でも、工事内容によって税務上の扱いが異なる場合があります。
そのため、
「お金を支払った＝その金額がすべて経費になる」
と考えないことが大切です。
この記事では、不動産投資初心者の方に向けて、代表的な必要経費、経費にならないもの、ローンや修繕費の考え方、確定申告で注意したいポイントをわかりやすく解説します。
※税務上の取り扱いは個別の状況によって異なる場合があります。実際の申告や判断については、税務署や税理士などの専門家へ確認してください。
不動産投資の経費とは？
不動産投資では、家賃収入などを得るために必要となった費用のうち、一定のものを必要経費として計上できます。
不動産所得は基本的に、
不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費
という考え方で計算します。
例えば、年間の家賃などの収入が300万円あり、必要経費が100万円だった場合、単純化すると、
300万円 − 100万円 ＝ 200万円
となります。
ただし、ここで重要なのは、実際に支払った金額と税務上の必要経費が必ずしも同じではないということです。
例えば、ローンを毎月返済していても、返済額のすべてを必要経費にできるわけではありません。
また、建物や一定の設備などは、購入した年に全額を必要経費とするのではなく、耐用年数などに応じて減価償却費として複数年に分けて計上するものがあります。
反対に、実際にはその年に現金を支払っていなくても、減価償却費のように必要経費として計上されるものもあります。
そのため不動産投資では、
「実際のお金の出入り（キャッシュフロー）」と「税金を計算するための所得」
を分けて考えることが大切です。
初心者の方はまず、何が必要経費になる可能性があり、何がそのまま必要経費にならないのかを理解するところから始めましょう。
不動産投資で代表的な必要経費
不動産投資では、賃貸経営を行うためにさまざまな費用が発生します。
代表的なものを見ていきましょう。
① 管理費・管理委託費
賃貸物件の管理を管理会社へ委託している場合、入居者対応や家賃管理などのために支払う管理委託費は、必要経費になる場合があります。
区分マンションの場合、管理組合へ支払う管理費についても、不動産所得を得るために必要なものとして扱われることがあります。
② 修繕費
入居者の退去後の原状回復や、故障した設備の修理など、物件を通常の状態に戻すための費用は修繕費として必要経費になる場合があります。
ただし、工事によって物件の価値を高めたり、使用可能期間を延ばしたりするような支出は、**「資本的支出」**として扱われ、支払った年に全額を必要経費にできない場合があります。
③ 固定資産税などの税金
賃貸している土地や建物にかかる固定資産税・都市計画税などは、必要経費になる場合があります。
一方で、税金なら何でも経費になるわけではありません。
例えば、所得税や住民税は原則として不動産所得の必要経費にはなりません。
④ 火災保険・地震保険などの保険料
賃貸物件にかける火災保険や地震保険などの保険料は、賃貸経営に必要な部分について必要経費になる場合があります。
複数年分の保険料をまとめて支払った場合などは、支払った年に全額を経費にできるとは限らないため注意が必要です。
⑤ ローンの利息
不動産投資用ローンの返済額のうち、借入金の利息部分は一定の条件のもと必要経費になる場合があります。
ただし、ローン返済額のすべてが必要経費になるわけではありません。
特に重要なのが、
元金返済部分は必要経費にならない
という点です。
これは後ほど詳しく説明します。
⑥ その他の賃貸経営に必要な費用
そのほかにも、状況によって、
・入居者募集の広告費
・仲介会社などへの費用
・税理士などへの報酬
・賃貸経営に直接関係する通信費や交通費
などが必要経費になる場合があります。
ただし、私生活でも使用しているものについては、不動産投資に使用した部分と私的な部分を合理的に区分する必要がある場合があります。
不動産投資ローンの返済は経費になる？
不動産投資では、金融機関から融資を受けて物件を購入する方も多いでしょう。
ここで初心者が間違えやすいのが、
「毎月銀行へ返済している金額は、全部経費になるのでは？」
という点です。
基本的に、ローン返済は**「元金」と「利息」**に分けて考えます。
① 元金の返済は必要経費にならない
ローンの元金返済は、借りたお金そのものを金融機関へ返しているものです。
そのため、基本的に元金返済部分を不動産所得の必要経費として計上することはできません。
例えば、年間のローン返済額が180万円で、その内訳が、
元金：130万円
利息：50万円
だったとしても、180万円全額が必要経費になるわけではありません。
② 利息は必要経費になる場合がある
賃貸物件を取得するための借入金にかかる利息は、一定の条件のもと必要経費になる場合があります。
先ほどの例なら、年間返済額180万円のうち、利息50万円について必要経費として扱える可能性があるという考え方です。
ただし、借入金の用途や不動産所得の状況などによって税務上の取り扱いが異なる場合があります。
③ キャッシュフローと所得がズレる理由
ここは不動産投資で非常に重要です。
元金130万円は実際には銀行へ支払っているため、手元のお金は減っています。
しかし、税務上は基本的に必要経費になりません。
一方、建物などの減価償却費は、毎年その金額を現金で支払っていなくても必要経費として計上されます。
つまり、
実際に手元に残るお金（キャッシュフロー）
≠
税金を計算するときの不動産所得
となることがあります。
不動産投資では、この違いを理解しておくことが非常に大切です。
不動産投資の減価償却とは？
不動産投資の経費を理解するときに、初心者が特につまずきやすいのが減価償却です。
建物や一定の設備などは、購入した年に取得費の全額を必要経費にするのではなく、原則として使用可能な期間にわたって費用として計上していきます。
この仕組みを減価償却といいます。
① 土地は減価償却しない
不動産を購入した場合、土地と建物では税務上の扱いが異なります。
建物は時間の経過によって価値が減少していく資産として減価償却の対象になりますが、土地は原則として減価償却の対象になりません。
そのため、土地と建物をまとめて購入した場合でも、それぞれを分けて考える必要があります。
② 減価償却費は実際の現金支出とは違う
例えば、建物の取得価額のうち一定額を、その年の減価償却費として計上したとします。
その金額を毎年誰かに支払っているわけではありません。
つまり減価償却費は、
「その年に現金が出ていなくても、税務上は必要経費として計上されることがある費用」
という特徴があります。
このため、不動産投資ではキャッシュフローと不動産所得に差が生じることがあります。
③ 建物の構造や取得時期などによって計算が変わる
減価償却の計算では、建物の構造や用途、取得時期、新築・中古などによって適用される耐用年数や計算が異なる場合があります。
そのため、
「中古物件なら必ず○年間で減価償却できる」
などと単純に判断しないことが大切です。
実際の減価償却費を計算するときは、売買契約書などの資料を確認し、必要に応じて税理士や税務署などへ確認しましょう。
不動産投資で経費にならないもの・注意が必要なもの
不動産に関係して支払ったお金でも、すべてが必要経費になるわけではありません。
特に初心者の方は、次の項目に注意しましょう。
① ローンの元金返済
先ほど説明したとおり、不動産投資ローンの返済額のうち、元金部分は原則として必要経費になりません。
実際には現金が出ていくため、キャッシュフローを計算するときには支出として考える必要がありますが、税務上の必要経費とは分けて考えます。
② 所得税・住民税
個人に課される所得税や住民税は、原則として不動産所得の必要経費にはなりません。
一方、賃貸物件にかかる固定資産税など、必要経費として扱われる税金もあるため、「税金なら全部同じ」ではないことに注意しましょう。
③ 私生活のために使った費用
不動産投資とは関係のない飲食代、旅行代、日用品など、個人的な支出を必要経費にすることはできません。
不動産投資と私生活の両方に関係する支出については、事業・賃貸経営に使用した部分を合理的に区分する必要がある場合があります。
④ 物件の価値を高める工事
建物や設備の修理に支払ったからといって、すべてその年の「修繕費」になるとは限りません。
工事によって資産の価値を高めたり、使用できる期間を延ばしたりする部分は、資本的支出として資産計上し、減価償却の対象になる場合があります。
修繕費と資本的支出の判断は内容によって異なるため、金額が大きい工事などでは専門家へ確認すると安心です。
⑤ 不動産投資との関係を説明できない支出
必要経費として計上する場合には、その支出が家賃収入を得るために必要だったことを説明できることが重要です。
「不動産投資をしているから何でも経費にできる」と考えず、領収書や請求書などの資料を整理しておきましょう。
不動産投資の確定申告で初心者が注意したいこと
不動産投資を始めると、家賃収入や必要経費などを整理し、状況に応じて確定申告が必要になります。
特に初心者の方は、次のポイントを意識しておきましょう。
① 収入と支出の記録を残しておく
家賃収入だけでなく、管理費、修繕費、保険料、税金など、不動産投資に関係するお金の動きを日頃から記録しておきましょう。
後からまとめて整理しようとすると、何のために支払った費用なのか分からなくなることがあります。
② 領収書・請求書などを整理する
必要経費を計上する場合には、その支出内容を確認できる資料を保存しておくことが重要です。
紙の領収書だけでなく、銀行振込やクレジットカードなどで支払った場合も、取引内容が分かる資料を整理しておきましょう。
③ キャッシュフローと所得を混同しない
不動産投資では、実際に手元に残ったお金と、税金を計算するための所得が一致しないことがあります。
特に、
・ローンの元金返済
・ローンの利息
・減価償却費
の違いは理解しておきましょう。
④ 判断に迷ったら専門家に確認する
修繕費と資本的支出の区分や減価償却など、税務上の判断が難しいケースがあります。
自己判断で処理せず、分からない場合は税務署や税理士などへ確認することが大切です。
まとめ｜不動産投資の経費は「支払ったお金」と同じではない
不動産投資では、家賃収入を得るために必要となったさまざまな費用を、必要経費として計上できる場合があります。
代表的なものには、
・管理費・管理委託費
・修繕費
・固定資産税など
・保険料
・借入金の利息
・減価償却費
などがあります。
一方で、ローンの元金返済や所得税・住民税、私生活の支出などは、原則として不動産所得の必要経費にはなりません。
特に覚えておきたいのは、
「実際に支払ったお金＝必要経費」ではない
ということです。
不動産投資では、実際のキャッシュフローと税務上の所得を分けて考え、日頃から収入・支出・証拠書類を整理しておきましょう。
税務上の取り扱いは個別の状況によって異なることがあります。判断に迷う場合は、税務署や税理士などの専門家へ確認することをおすすめします。
ライブジェミニでは、初心者の方にも分かりやすく、不動産投資のお金や税金について発信していきます。
不動産投資を、もっと正直に。
不動産投資の収支・キャッシュフローについて知りたい方はこちら
→「不動産投資の収支とは？初心者でもわかるキャッシュフローと税金の基本」
不動産投資の利回りについて知りたい方はこちら
→「不動産投資の利回りとは？表面利回り・実質利回りの違いと計算方法を初心者向けに解説」
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